Renovatie in de buurt van de zee: grenzen en de "Ley de Costas".
Door Ross Alinari · Laatst gecontroleerd · Redactiebeleid · Hoe wij feiten controleren
Een uitzicht op zee geeft u geen informatie over welke kustbeperkingen van toepassing zijn op een bepaald object. De “Ley de Costas” (Kustwet) maakt onderscheid tussen openbaar maritiem-terrestrisch gebied, de wettelijk gedefinieerde kustlijn en verschillende aangrenzende beperkingen. De positie en het effect van deze beperkingen moeten worden vastgesteld aan de hand van de relevante documenten. Voordat u een uitbouw of een externe wijziging in de buurt van de kust ontwerpt, moet u de geldende grenzen en de juridische geschiedenis van het gebouw identificeren. Een meting die is afgenomen vanaf de waterlijn op een foto is geen adequate vervanging.
Begin met de goedgekeurde perceelsgrens.
Het “deslinde” is de procedure waarmee de grens van het openbare zee- en landdomein wordt vastgesteld. Artikel 12 behandelt de goedkeuring van dit proces en de participatie van aangrenzende eigenaren en relevante autoriteiten. De goedgekeurde grens is een juridisch document; de schijnbare rand van een strand, een tuinmuur of een kadastrale schets mogen er niet zomaar voor worden gebruikt.
Verkrijg de relevante, goedgekeurde documenten met betrekking tot de grenzen en identificeer het perceel nauwkeurig aan de hand van deze documenten. Een visualisatiehulpmiddel kan helpen bij het vinden van informatie, maar een screenshot moet altijd vergezeld gaan van de onderliggende referentie en een begrip van wat de weergegeven lijnen betekenen. Noteer de datum van de controle en eventuele twijfel over de uitlijning. Als het perceel zich dicht bij een grens bevindt of het document moeilijk te interpreteren is, verkrijg dan een specifieke beoordeling voor dat perceel voordat u een ontwerpoptie als beschikbaar beschouwt. Deze handleiding claimt niet dat er een controle op perceelniveau is uitgevoerd voor elke kustbuurt op de website.
Bron: Ley de Costas arts. 11–13.
Begrijp de beschermingsbeschikking.
Artikel 23 stelt een algemene beschermingszone vast die zich 100 meter landinwaarts uitstrekt vanaf de binnenste grens van de kust, met de wijzigingen zoals die door de wet zijn voorgeschreven. Artikel 25 beperkt de toegestane activiteiten binnen deze zone, inclusief gebouwen die bedoeld zijn voor bewoning, en biedt tegelijkertijd het specifieke kader voor toegestane en uitzonderlijke activiteiten. Deze bepalingen moeten in samenhang met de toepasselijke overgangsregels en de specifieke omstandigheden van het onroerend goed worden gelezen.
Interpreteer de algemene afstand niet als een universeel antwoord voor elk bestaand gebouw. Identificeer de lijn waarlangs de afstand wordt gemeten en of een relevante overgangsbepaling van toepassing is. Vraag de technisch specialist om het onderscheid te maken tussen het huidige gebouw en een voorgestelde toename in volume, hoogte of oppervlakte. Het verlangen van een eigenaar om een woning te verbeteren en de juridische behandeling van een nieuwe omheining zijn verschillende zaken. Houd de plannings- en kustbeoordelingen verbonden aan dezelfde tekening, zodat het ontwerp niet wordt goedgekeurd op basis van inconsistente aannames over het betrokken gebied.
Bron: Ley de Costas arts. 23 and 25.
Controleer de actuele bestemmingsplanaanpassing.
De derde overgangsbepaling behandelt grond die op verschillende manieren werd geclassificeerd toen de wet inzake de kust in werking trad, inclusief de behandeling van landelijk gebied en de relevante, verminderde beschermingsstrook in de gespecificeerde omstandigheden. Het stelt niet dat elk perceel dat vandaag de dag als landelijk gebied wordt beschouwd, automatisch profiteert van een strook van 20 meter.
De historische classificatie en de geldende bestemmingsplannen zijn daarom van belang. Vraag naar de bewijzen die een eventuele claim ondersteunen dat een bepaald overgangsregime van toepassing is, inclusief de relevante datums. Een moderne verkoopbeschrijving, een postadres of een actueel kadastraal label mogen niet als de enige basis dienen voor die conclusie. Bewaar het originele document en de beoordeling die het met het voorstel verbindt. Als historische documenten ontbreken, identificeer dat tekort expliciet voordat u een ontwerp maakt op basis van de aanname dat de gunstigere afstand beschikbaar is. Dit is vooral belangrijk wanneer een voorgestelde uitbreiding alleen mogelijk is bij één interpretatie van de ligging ten opzichte van de kust.
Bron: Ley de Costas transitional provision 3.
Zorg ervoor dat de toegang en doorgang vrij blijven bij de beoordeling.
Artikel 27 stelt een strook vast, doorgaans zes meter breed, vanaf de binnenste grens van de kustlijn, met eventuele uitbreiding in moeilijke of gevaarlijke gebieden en de specifieke uitzonderingen die daar worden genoemd. Artikel 28 behandelt de openbare en vrije toegang tot de zee. Deze beperkingen dienen verschillende doelen dan de beschermingserfdienstbaarheid en mogen niet worden samengevoegd tot één algemene afstandseis.
Markeer eventuele relevante transport- of toegangswegen op het ontwerp en identificeer muren, poorten, trappen of opgeslagen materialen die deze routes mogelijk beïnvloeden. Het feit dat een tuin er privé uitziet, sluit niet uit dat er sprake is van openbare doorgangsrechten. Houd tijdens de planning rekening met zowel het uiteindelijke ontwerp als met de tijdelijke constructie-opstellingen. Het plaatsen van materialen, afvalopslag en de toegang voor de aannemer kunnen vragen oproepen, zelfs als de permanente bouwwerkzaamheden beperkt zijn. Vraag welke instantie de goedkeuring verleent of welke voorwaarden van toepassing zijn op de specifieke situatie en bewaar het antwoord bij de bouwdocumenten. Deze handleiding verleent geen algemene toestemming om een kustroute te blokkeren voor het gemak van bouwwerkzaamheden.
Bron: Ley de Costas arts. 27–28.
Onderzoek de geschiedenis van bestaande constructies.
De vierde overgangsbepaling onderscheidt bestaande werken op basis van hun juridische status en locatie. Voor specifieke bestaande gebouwen en installaties regelt deze bepaling onder bepaalde voorwaarden reparaties, verbeteringen, versterking en modernisering, inclusief beperkingen met betrekking tot het vergroten van volume, hoogte of oppervlakte in de betreffende categorieën. Bestaande constructies mogen dus niet automatisch als vrij aanpasbaar worden beschouwd, noch als automatisch ongeschikt voor enige vorm van werkzaamheden.
Verzamel de relevante oorspronkelijke vergunningen, concessies of autorisaties en vergelijk deze met de huidige staat van het gebouw. Identificeer latere wijzigingen afzonderlijk, in plaats van ervan uit te gaan dat alle delen dezelfde geschiedenis hebben. Een nieuwe dakopbouw kan een andere beoordeling vereisen dan het repareren van een bestaande afwerking. Vraag om een gedetailleerde beschrijving van de beoogde werkzaamheden, zodat de relevante regelgeving kan worden toegepast. Als de documenten de status van een element niet vaststellen, laat dit punt dan open staan in plaats van een offerte op te stellen op basis van een verondersteld recht om het te behouden, te vergroten of te reconstrueren.
Bron: Ley de Costas transitional provision 4.
Coördineer instanties en documenten uit het buitenland.
De wetgeving met betrekking tot de kustzone regelt de bevoegdheden van de staat, de regio en de gemeenten. De juiste procedure voor een specifieke ingreep moet worden vastgesteld op basis van de huidige taakverdeling en de relevante omstandigheden met betrekking tot het eigendom. Een gemeentelijk bouwdocument mag niet worden gezien als een vervanging voor elk document met betrekking tot de kustzone, en een document over de kustzone lost niet elk vraagstuk over planning of eigendom op.
Voor een eigenaar in het buitenland is het belangrijk om een overzicht bij te houden waarin elk vereist document, de instantie die het heeft uitgegeven, de referentie, de voorwaarden en de relatie tot het ontwerp worden vermeld. Laat eventuele onzekerheden ophelderen voordat u werkzaamheden laat uitvoeren die ervan afhankelijk zijn. Zorg ervoor dat goedgekeurde tekeningen en latere wijzigingen herkenbaar zijn, en dat het bouwvoorstel overeenkomt met de reikwijdte die door de technische adviseurs is beoordeeld. Als een controle door een grensbepaler nog niet is uitgevoerd, beschrijf het onroerend goed niet als “vrij van problemen” enkel omdat een algemene handleiding is geraadpleegd. Het nuttige resultaat is een gedocumenteerde basis, specifiek voor het betreffende onroerend goed, voor de voorgestelde werkzaamheden, waarbij eventuele openstaande punten zichtbaar zijn voordat er definitieve afspraken over de bouw worden gemaakt.
Bron: Ley de Costas arts. 110, 114 and 115.
Uitgewerkt voorbeeld
Een eigenaar aan de kust wil een terras omheinen. De eerste beoordeling identificeert de goedgekeurde grenzen, eventuele erfdienstbaarheden en de bestaande vergunningsgeschiedenis van het terras. De technisch specialist beoordeelt vervolgens de voorgestelde omheining, in plaats van deze te beschouwen als een reparatie van de terrasbekleding. Als de relevante documenten ontbreken, blijft die optie onbeantwoord. Dit hypothetische voorbeeld geeft geen toestemming voor een specifiek perceel of een bepaalde wijk.