Grenser ved havet i Ley de Costas
Av Ross Alinari · Sist kontrollert · Redaksjonelle retningslinjer · Slik sjekker vi fakta
En havutsikt forteller deg ikke hvilke kystrestriksjoner som gjelder en eiendom. Ley de Costas skiller offentlig maritim-terrestrisk grunn, den rettslig definerte sjøbredden og flere tilliggende restriksjoner. Plassering og virkning må fastslås ut fra relevante registre. Før du prosjekterer et tilbygg eller en utvendig endring nær kysten, skal du identifisere gjeldende grense og byggets rettslige historie. Et mål tatt fra vannlinjen på et bilde er ikke en tilstrekkelig erstatning.
Begynn med godkjent grense
Deslinde er prosedyren som fastsetter grensen for det offentlige maritim-terrestriske området. Artikkel 12 gjelder godkjenningen og deltakelsen til tilstøtende eiere og relevante myndigheter. Den godkjente grensen er et rettslig register; den synlige kanten av en strand, en hagemur eller en matrikkelomriss skal ikke bare settes i stedet for den.
Innhent relevante godkjente grensedokumenter, og identifiser eiendommen nøyaktig mot dem. En visningstjeneste kan hjelpe med å finne informasjon, men et skjermbilde bør følges av den underliggende referansen og en forståelse av hva linjene som vises, betyr. Hold datoen for kontrollen og eventuell usikkerhet om innrettingen synlig. Hvis eiendommen ligger nær en grense, eller registret er vanskelig å tolke, skal du innhente en vurdering som gjelder denne eiendommen før et prosjektalternativ blir behandlet som tilgjengelig. Denne guiden påstår ikke å ha fullført en kontroll i visningsverktøyet på parsellenivå for hvert kystnabolag på nettstedet.
Kilde: Ley de Costas arts. 11–13.
Forstå servitutten for vern
Artikkel 23 etablerer en generell vernesone som strekker seg 100 meter innover fra den indre grensen for sjøbredden, med de endringene loven gir. Artikkel 25 begrenser bruk innen denne sonen, inkludert bygg beregnet på bolig eller opphold, samtidig som den gir det angitte rammeverket for tillatte og ekstraordinære aktiviteter. Disse bestemmelsene må leses sammen med gjeldende overgangsregler og omstendighetene ved eiendommen.
Ikke tolk den generelle avstanden som et allment svar for hvert eksisterende urbane bygg. Identifiser linjen den blir målt fra, og om en relevant overgangsbestemmelse gjelder. Be teknikeren skille det nåværende bygget fra en foreslått økning i volum, høyde eller fotavtrykk. En eiers ønske om å forbedre en bolig og den rettslige behandlingen av et nytt inngjerdet areal er ulike forhold. Hold plan- og kystvurderingene knyttet til samme tegning, slik at utformingen ikke blir godtatt på uforenlige antakelser om det berørte området.
Kilde: Ley de Costas arts. 23 and 25.
Sjekk urban overgangsposisjon
Tredje overgangsbestemmelse gjelder grunn som var klassifisert på ulike måter da kystloven trådte i kraft, inkludert behandlingen av urbant areal og relevant redusert vernebredde i de situasjonene som er angitt. Den fastslår ikke at hver eiendom som i dag blir beskrevet som urban, automatisk får en 20-metersone.
Den historiske klassifiseringen og gjeldende planregistre betyr derfor noe. Be om beviset som støtter en påstand om at et bestemt overgangsregime gjelder, inkludert relevante datoer. En moderne salgsbeskrivelse, postadresse eller gjeldende matrikkeletikett skal ikke brukes som hele grunnlaget for den konklusjonen. Ta vare på det faktiske registret og vurderingen som knytter det til forslaget. Hvis historiske dokumenter mangler, skal dette hullet identifiseres uttrykkelig før du prosjekterer ut fra en antakelse om at den gunstigere avstanden er tilgjengelig. Dette er særlig viktig der et foreslått tilbygg bare ville fungere under én tolkning av kystposisjonen.
Kilde: Ley de Costas transitional provision 3.
Hold passasje og atkomst tydelig
Artikkel 27 etablerer en passasjesone som vanligvis er seks meter bred fra den indre grensen for sjøbredden, med mulig utvidelse i vanskelige eller farlige områder og de særskilte unntakene som står der. Artikkel 28 gjelder offentlig og fri atkomst til sjøen. Disse restriksjonene har andre formål enn servitutten for vern og skal ikke slås sammen til ett generelt avstandskrav.
Merk enhver relevant passasje- eller atkomstlinje på forslaget, og identifiser murer, porter, trinn eller lagrede materialer som kan påvirke den. At en hage ser privat ut, avgjør ikke om rett til offentlig passasje gjelder. Under planleggingen skal du vurdere både ferdig utforming og midlertidige byggeopplegg. Utstyr, lagring av avfall og atkomst for entreprenøren kan reise spørsmål selv der de varige arbeidene er begrenset. Spør hvilken myndighets godkjenning eller vilkår som styrer det aktuelle opplegget, og ta vare på svaret sammen med byggedokumentene. Denne guiden gir ingen generell tillatelse til å stenge en kystvei av hensyn til byggearbeidet.
Kilde: Ley de Costas arts. 27–28.
Undersøk historien til eksisterende bygg
Fjerde overgangsbestemmelse skiller eksisterende arbeider etter deres rettslige posisjon og plassering. For angitte eksisterende bygg og installasjoner gjelder den reparasjon, forbedring, konsolidering og modernisering på vilkår, inkludert grenser for å øke volum, høyde eller areal i de relevante kategoriene. Eksisterende bygg skal derfor verken antas å kunne endres fritt eller automatisk være ute av stand til ethvert arbeid.
Samle relevante opprinnelige tillatelser, konsesjoner eller autorisasjoner, og sammenlign dem med bygget slik det står. Identifiser senere endringer hver for seg, i stedet for å gå ut fra at alle deler har samme historie. Et nytt tak som blir lukket, kan trenge en annen vurdering enn reparasjon av en eksisterende overflate. Be om at foreslått omfang blir beskrevet presist nok til at relevant regel kan brukes. Hvis dokumentene ikke fastslår statusen til et element, skal spørsmålet holdes åpent, i stedet for å bygge et tilbud rundt en antatt rett til å beholde, utvide eller gjenoppbygge det.
Kilde: Ley de Costas transitional provision 4.
Samordne myndigheter og dokumenter fra utlandet
Kystloven gjelder statlig, regional og kommunal kompetanse. Kompetent prosedyre for et bestemt tiltak må fastslås ut fra gjeldende fordeling av oppgaver og de relevante omstendighetene ved eiendommen. Et kommunalt arbeidsdokument skal ikke antas å erstatte enhver kysthjemmel, og et kystdokument løser ikke hvert plan- eller eierspørsmål.
For en eier i utlandet bør du føre en oversikt som viser hvert påkrevd dokument, myndigheten, referansen, vilkårene og forholdet til utformingen. Be om at enhver usikkerhet blir avklart før du bestiller arbeid som avhenger av den. Hold godkjente tegninger og senere endringer identifiserbare, og sørg for at byggeforslaget følger samme omfang som de tekniske rådgiverne har vurdert. Der en kontroll i grenseviseren ikke er fullført, skal du ikke beskrive eiendommen som avklart bare fordi en generell guide er lest. Det nyttige resultatet er et dokumentert grunnlag som gjelder denne eiendommen for det foreslåtte arbeidet, med utestående spørsmål synlige før byggeforpliktelser blir inngått.
Kilde: Ley de Costas arts. 110, 114 and 115.
Gjennomgått eksempel
En eier ved kysten vil inngjerde en terrasse. Den første gjennomgangen identifiserer godkjent grense, eventuelle servitutter for vern og passasje, og terrassens eksisterende historikk for tillatelse. Teknikeren vurderer deretter det foreslåtte inngjerdede arealet, i stedet for å behandle det som det samme som reparasjon av terrassens overflate. Hvis relevante dokumenter mangler, forblir dette alternativet uavklart. Dette tenkte eksemplet gir ingen tillatelse for en navngitt parsell eller et navngitt nabolag.