Het kopen van een woning om te renoveren als niet-ingezetene: controles voordat u de overeenkomst ondertekent.
Door Ross Alinari · Laatst gecontroleerd · Redactiebeleid · Hoe wij feiten controleren
Een woning kan aantrekkelijk zijn om te kopen, zelfs als de renovatie die u overweegt nog onzeker is. Beschouw de aankoopbeslissing en het renovatievoorstel als gerelateerde, maar afzonderlijke onderzoeken. Een titelregister, een kadastrale kaart en een bezoek van een aannemer beantwoorden verschillende vragen. Verzamel voordat u een bindende overeenkomst ondertekent, een dossier waarmee relevante adviseurs de woning kunnen identificeren, de transactie kunnen uitleggen en de voorgestelde wijzigingen kunnen beoordelen. De checklist hieronder helpt bij het organiseren van dit werk, zonder dat er een garantie wordt gegeven dat een aankoop of een ontwerp geschikt is.
Lees de informatie in de titel om het werkelijke doel te begrijpen.
Het Colegio de Registradores maakt onderscheid tussen een “nota simple”, die informatief is, en een registratieverklaring, die een openbaar document is, ondertekend door de register, en die de bewijskracht heeft zoals beschreven in de bijbehorende richtlijnen. Registratiegegevens kunnen de eigendom, de geregistreerde rechten en relevante lasten identificeren. De richtlijnen leggen ook uit dat het noodzakelijk is om een gerechtvaardigd belang aan te geven bij het aanvragen van informatie over het eigendom van een andere persoon.
Verkrijg actuele informatie over het correct geregistreerde onroerend goed en vraag de professional die u adviseert bij de aankoop om uitleg over vermeldingen die van invloed zijn op uw beoogde transactie. Beschouw een document dat betrekking heeft op een naburig perceel of een eerdere eigenaar niet als voldoende. Houd de referentie en de datum van de aanvraag zichtbaar in uw aankoopdossier. Een renovatieplan kan afhankelijk zijn van rechten of beperkingen die gemakkelijk over het hoofd kunnen worden gezien in een verkoopbeschrijving, dus deel uw beoogde gebruik en de voorgestelde werkzaamheden wanneer u een beoordeling aanvraagt.
Bron: Registradores: nota simple and certification.
Koppel de kadastrale informatie aan het betreffende onroerend goed.
Het officiële elektronische kantoor van de Catastro biedt een functie voor het opzoeken van onroerend goed, een kaartweergave en diensten voor het vinden of controleren van een kadastraal referentienummer. Gebruik deze tools om de documenten te identificeren waarover u het hebt, in plaats van een referentienummer te kopiëren uit een niet-geverifieerde advertentie. Bewaar de relevante fragmenten met de datum waarop u ze hebt opgezocht.
Vergelijk de documenten, de verkoopbeschrijvingen en de fysieke staat van het object systematisch. Noteer eventuele verschillen in de opgegeven oppervlakte, indeling, grenzen of beschrijving en vraag de betreffende adviseur hoe dit verder onderzocht moet worden. Een verschil is een punt dat opgelost moet worden, en geen bewijs waarmee deze handleiding de eigendomsrechten of de legaliteit van de bouwplannen kan vaststellen. Maak foto’s van de delen van het gebouw die relevant zijn voor de beoogde verbouwing en label ze op een schets. Deze praktische controle geeft de technische adviseur een duidelijker uitgangspunt en helpt te voorkomen dat verschillende professionals onbewust verschillende versies van de geschiedenis van hetzelfde object beoordelen.
Bron: Catastro: property search and cadastral reference services.
Begrijp de verplichtingen voordat u zich eraan verbindt.
Het aankoopadvies van het Notariado adviseert om informatie te verzamelen voordat u een overeenkomst ondertekent of geld overmaakt, en legt uit dat een voorlopige overeenkomst (arras) bindend kan zijn, zelfs als een dergelijk document niet verplicht is. Het geeft aan welke zaken u moet controleren, waaronder wie de overeenkomst namens de verkoper ondertekent en de relevante juridische en financiële positie van het onroerend goed.
Geef de professional die u adviseert over de transactie een schriftelijke lijst van de aannames over de renovatie die belangrijk zijn voor uw beslissing. Als u koopt omdat u verwacht te kunnen uitbreiden, een gevel te veranderen of het gebruik van het pand te wijzigen, geef dit dan aan voordat de contractuele voorwaarden zijn vastgesteld. Houd het advies en de contractbeoordeling gescheiden van de beschrijving van het potentieel door een makelaar. Een positieve beoordeling van het uiterlijk van het pand is geen antwoord op een voorwaarde in een koopovereenkomst. Voor een koper in het buitenland, neem de tijd om de definitieve versie te lezen in een taal die u begrijpt en om eventuele vragen te stellen voordat u de ondertekening autoriseert.
Bron: Notariado: checks before buying a home.
Controleer of het renovatieplan voldoet aan de geldende bouwvoorschriften.
Het Valenciaanse bestemmingsplan onderscheidt activiteiten waarvoor een vergunning vereist is, van diegenen die vallen onder de categorieën van verantwoordelijke verklaring. Nieuwbouw en specifieke ingrepen op monumentale objecten vallen onder de categorieën waarvoor een vergunning nodig is, zoals vermeld in artikel 232. Uw aankooponderzoek moet daarom de beoogde wijzigingen voldoende beschrijven voor een specifieke bestemmingsplanbeoordeling, in plaats van ervan uit te gaan dat eigendom elke gewenste verbetering mogelijk maakt.
Maak een aparte lijst van de wijzigingen die essentieel zijn voor de aankoopbeslissing, los van eventuele optionele voorkeuren. Vraag welke actuele plannen, beschermingsvoorschriften en bestaande vergunningen gecontroleerd moeten worden. Noteer de bron van elk antwoord en of het betrekking heeft op het bestaande gebouw of het nieuwe voorstel. Een oude goedkeuring voor een bepaalde ingreep mag niet worden beschouwd als een goedkeuring voor een andere uitbreiding. Indien de situatie nog niet is opgelost, identificeer dan het ontbrekende document en de beslissing die ervan afhangt. Dit helpt de koper om de betekenis van de onzekerheid te beoordelen, in plaats van deze te verbergen in een algemene verklaring dat de renovatie eenvoudig zou moeten zijn.
Beoordeel de beperkingen met betrekking tot het gebouw en de omgeving.
In een Vereniging van Eigenaren (VvE) regelt het LPH zaken met betrekking tot privéverbeteringen, gemeenschappelijke elementen en de verplichtingen van de eigenaren. Artikel 7 beperkt wijzigingen die de bouwkundige veiligheid, de algemene structuur, de externe configuratie of de rechten van andere eigenaren beïnvloeden. Artikel 9 bevat verplichtingen met betrekking tot gemeenschappelijke installaties en privégedeeltes. Deze zaken kunnen een renovatie beïnvloeden, zelfs als de aangekochte unit er zelfstandig uitziet.
Vraag de relevante informatie op van de lokale instanties en leg de geplande werkzaamheden uit aan de adviseur die de aanvraag beoordeelt. Identificeer eventuele geplande ingrepen die betrekking hebben op de gevel, de gemeenschappelijke afvoer, het dak of andere potentiële gemeenschappelijke elementen. Laat een technische beoordeling uitvoeren die is afgestemd op het gebouw en de geplande wijziging. Maak een onderscheid tussen geconstateerde gebreken en aannames over de oorzaak ervan. Een offerte van een aannemer kan een duidelijk omschreven werkzaamhedenprijs geven, maar deze mag niet worden gebruikt als vervanging voor nog niet opgeloste vragen. Vraag wat voor aanvullende toegang, inspectie of documenten nodig zijn om een onzeker punt om te zetten in een beoordeelbaar voorstel, en noteer wie de volgende stap zal bepalen.
Plan uw aankoop en bouw van een woning vanuit het buitenland.
De LOE definieert de reikwijdte van relevante bouwkundige ingrepen, het project en de rol van de initiatiefnemer. Een koper die substantiële werkzaamheden overweegt, moet deze verantwoordelijkheden in overweging nemen bij de planning van de aankoop, omdat het feit dat men in het buitenland verblijft, een technisch voorschrift of een vereiste voor een vergunning niet tot een puur administratieve kwestie reduceert.
Stel een planning op die de aankooponderzoeken koppelt aan de renovatieplannen. Identificeer wat voorafgaand aan de toegang beoordeeld kan worden, wat afhankelijk is van een gedetailleerde meting en wat nog onderhevig is aan technisch ontwerp. Houd een apart overzicht bij van belangrijke toegangsmomenten, communicatie en autorisaties, zodat de aannemer geen instructies ontvangt van verschillende personen zonder een duidelijke beslissing van de opdrachtgever. Begin de offerteaanvraag met de plaats, het type woning, de beoogde wijzigingen en de beschikbare plannen. Ons proces omvat een gratis raming, gevolgd door een offerte met een vaste prijs na een locatiebezoek. De offerte moet een duidelijk omschreven scope weergeven; deze kan geen onzekerheden met betrekking tot eigendom, vergunningen of technische aspecten oplossen die nog niet zijn onderzocht.
Uitgewerkt voorbeeld
Een koper die niet in Spanje woont, vindt een appartement aantrekkelijk omdat de verkoopbeschrijving suggereert dat de keuken open kan worden gemaakt naar de woonkamer. De koper verkrijgt actuele informatie over het object en vraagt een technicus om de muur en de beoogde route voor de leidingen te inspecteren, terwijl de aankoopadviseur de transactie en de situatie binnen de gemeenschap beoordeelt. Vervolgens wordt de aankoopbeslissing genomen, waarbij de essentiële wijziging wordt aangegeven als bevestigd of nog niet opgelost. Dit is een hypothetische checklist, geen aanbeveling om een specifiek huis te kopen.