Kjøpe for å renovere som ikke-bosatt: sjekk før signering
Av Ross Alinari · Sist kontrollert · Redaksjonelle retningslinjer · Slik sjekker vi fakta
En eiendom kan være attraktiv å kjøpe mens renoveringen du har i tankene, fortsatt er usikker. Behandle kjøpsbeslutningen og forslaget til arbeid som koblede, men atskilte undersøkelser. En grunnboksoppføring, en matrikkelplan og et besøk fra entreprenøren svarer på ulike spørsmål. Før du signerer en bindende forpliktelse, samle en mappe som lar de relevante rådgiverne identifisere eiendommen, forklare transaksjonen og vurdere de foreslåtte endringene. Sjekklisten nedenfor hjelper deg å organisere dette arbeidet uten å love at et kjøp eller en utforming er egnet.
Les registeropplysningene for det egentlige formålet
Colegio de Registradores skiller en nota simple, som er informativ, fra en registerattest, som er et offentlig dokument signert av registratoren og har den bevisfunksjonen veiledningen beskriver. Registeropplysninger kan identifisere eiendommen, tinglyste rettigheter og relevante heftelser. Veiledningen forklarer også behovet for å oppgi en legitim interesse når du ber om opplysninger om en annen persons eiendom.
Innhent aktuelle opplysninger for den riktige tinglyste eiendommen, og be fagpersonen som rådgir om kjøpet, forklare oppføringer som berører den tiltenkte transaksjonen. Ikke behandle et dokument som gjelder en nabotomt eller en tidligere eier, som tilstrekkelig. Hold referansen og forespørselsdatoen synlig i kjøpsmappen din. En renoveringsplan kan avhenge av rettigheter eller begrensninger som er lette å overse i en salgsbeskrivelse, så del tiltenkt bruk og foreslåtte arbeider når du ber om gjennomgangen.
Kilde: Registradores: nota simple and certification.
Knytt opplysningene fra Catastro til eiendommen
Det offisielle elektroniske kontoret til Catastro gir et eiendomssøk, en kartviser og tjenester for å finne eller sjekke en matrikkelreferanse. Bruk disse verktøyene til å identifisere registrene du drøfter, heller enn å kopiere en referanse fra en ubekreftet annonse. Ta vare på de relevante utdragene med datoen de ble hentet.
Sammenlign registrene, salgsopplysningene og den fysiske eiendommen systematisk. Noter ethvert avvik i oppgitt areal, planløsning, grenser eller beskrivelse, og spør relevant rådgiver hvordan det bør undersøkes. Et avvik er et spørsmål som skal avklares, ikke bevis som denne guiden kan bruke til å avgjøre eierskap eller planrettslig lovlighet. Ta bilde av de delene av bygningen som er relevante for den tiltenkte endringen, og merk dem på en skisse. Denne praktiske kryssjekken gir den tekniske rådgiveren et tydeligere utgangspunkt og bidrar til å hindre at atskilte fagpersoner uten å vite det vurderer ulike versjoner av samme eiendomshistorie.
Kilde: Catastro: property search and cadastral reference services.
Forstå en forpliktelse før du inngår den
Kjøpsveiledningen fra Notariado anbefaler å innhente opplysninger før signering eller overlevering av penger, og forklarer at en arras-avtale kan være bindende selv om et slikt foreløpig dokument ikke er obligatorisk. Den peker på forhold som skal sjekkes, blant annet hvem som signerer for selgeren, og eiendommens relevante rettslige og økonomiske stilling.
Gi fagpersonen som rådgir om transaksjonen, en skriftlig liste over renoveringsforutsetningene som betyr noe for beslutningen din. Hvis du kjøper fordi du forventer å bygge til, endre en fasade eller endre bruk, si det før kontraktsvilkårene blir fastsatt. Hold rådet og kontraktsgjennomgangen atskilt fra en eiendomsmeglers beskrivelse av potensial. Et positivt syn på eiendommens utseende er ikke et svar på et vilkår i en kjøpsavtale. For en kjøper i utlandet, sett av tid til å lese den endelige versjonen i en form du forstår, og avklar spørsmål før du godkjenner signatur.
Kilde: Notariado: checks before buying a home.
Prøv renoveringsideen mot planreglene
Det valencianske planverket skiller tiltak som krever tillatelse, fra tiltak innen kategoriene for ansvarlig erklæring. Nybygging og angitte kulturminneinngrep er blant tillatelseskategoriene i artikkel 232. Kjøpsundersøkelsen din bør derfor beskrive de tiltenkte endringene godt nok til en eiendomsspesifikk planvurdering, heller enn å anta at eierskap gjør hver forbedring tilgjengelig.
List endringene som er avgjørende for kjøpsbeslutningen, atskilt fra valgfrie ønsker. Spør hvilke gjeldende plandokumenter, vernebetegnelser og eksisterende tillatelser som må sjekkes. Skriv ned kilden til hvert svar, og om det gjelder den eksisterende bygningen eller det nye forslaget. En gammel godkjenning av ett inngrep skal ikke leses som godkjenning av et annet tilbygg. Der stillingen fortsatt er uavklart, identifiser det manglende dokumentet og beslutningen som avhenger av det. Dette hjelper kjøperen å bedømme betydningen av usikkerheten, i stedet for å skjule den i en generell påstand om at renoveringen bør være enkel.
Vurder bygg og begrensninger i sameiet
I et sameie behandler LPH private endringer, fellesdeler og eierplikter. Artikkel 7 begrenser endringer som berører bygningens sikkerhet, den generelle bæringen, den ytre utformingen eller andre eieres rettigheter. Artikkel 9 inneholder plikter om felles installasjoner og private deler. Disse forholdene kan påvirke en renovering selv der den kjøpte enheten ser selvstendig ut.
Be om relevant informasjon fra sameiet, og forklar de foreslåtte arbeidene for rådgiveren som går gjennom den. Identifiser ethvert tiltenkt inngrep som berører fasaden, felles avløp, taket eller et annet mulig felles element. Bestill separat en teknisk vurdering som passer bygningen og den planlagte endringen. Hold observerte feil atskilt fra antakelser om årsaken. Et tilbud fra entreprenøren kan prise et definert omfang, men det skal ikke brukes som erstatning for uavklarte undersøkelser. Spør hvilken ekstra atkomst, åpning eller hvilke dokumenter som trengs for å gjøre et usikkert punkt til et forslag som kan vurderes, og skriv ned hvem som skal avgjøre neste steg.
Planlegg eierskap og bygging fra utlandet
LOE definerer omfanget av relevante bygningsinngrep, prosjektet og byggherrens rolle. En kjøper som planlegger vesentlige arbeider, bør vurdere disse pliktene mens kjøpet planlegges, fordi det å være i utlandet ikke gjør et teknisk oppdrag eller et krav om tillatelse til en rent administrativ detalj.
Lag en beslutningsplan som knytter kjøpsundersøkelsen til renoveringsgrunnlaget. Identifiser hva som kan vurderes før atkomst er gitt, hva som avhenger av en oppmåling, og hva som fortsatt er underlagt teknisk prosjektering. Hold et eget register over nøkkelatkomst, kommunikasjon og fullmakter, slik at entreprenøren ikke mottar instrukser fra flere personer uten en tydelig beslutning fra eieren. Start byggeforespørselen med sted, eiendomstype, tiltenkte endringer og tilgjengelige planer. Prosessen vår er et gratis overslag etterfulgt av et fastpristilbud etter befaring. Tilbudet bør gjenspeile et definert omfang; det kan ikke avklare hjemmel, plan eller teknisk usikkerhet som ennå ikke er undersøkt.
Gjennomgått eksempel
En kjøper som ikke er bosatt, liker en leilighet fordi salgsopplysningene antyder å åpne kjøkkenet mot stuen. Kjøperen innhenter aktuelle eiendomsopplysninger og ber en tekniker vurdere veggen og foreslått føringsvei for installasjoner, mens kjøpsrådgiveren går gjennom transaksjonen og stillingen i sameiet. Kjøpsbeslutningen blir deretter tatt med den avgjørende endringen identifisert som bekreftet eller uavklart. Dette er en tenkt sjekkliste, ikke en anbefaling om å kjøpe en bestemt bolig.