Купівля для ремонту нерезидентом: перевірки перед підписанням
Автор Ross Alinari · Остання перевірка · Редакційна політика · Як ми перевіряємо факти
Нерухомість може бути привабливою для придбання, навіть якщо ви ще не впевнені щодо планованого ремонту. Розглядайте рішення про покупку та пропозицію щодо робіт як пов’язані, але окремі дослідження. Документ про право власності, кадастровий план та візит від підрядника відповідають на різні питання. Перед підписанням зобов’язальної угоди, зберіть пакет документів, який дозволить відповідним консультантам ідентифікувати нерухомість, пояснити умови транзакції та оцінити запропоновані зміни. Наведений нижче перелік допоможе організувати цю роботу, не гарантуючи при цьому, що придбання або проект є відповідними.
Читайте інформацію про право власності відповідно до її призначення
Колегія реєстраторів розрізняє “інформаційний витяг із реєстру” (інформаційний документ) та офіційний витяг з реєстру, який є публічним документом, підписаним реєстратором, і має доказову силу, як це описано в відповідних настановах. Інформація, що міститься в реєстрі, може ідентифікувати нерухомість, зареєстровані права та відповідні обтяження. У настановах також пояснюється необхідність зазначення законного інтересу при запиті інформації про нерухомість, що належить іншій особі.
Отримайте актуальну інформацію щодо конкретної зареєстрованої нерухомості та попросіть професіонала, який консультує вас щодо придбання, пояснити записи, які можуть вплинути на вашу майбутню угоду. Не вважайте документ, що стосується сусідньої ділянки або попереднього власника, достатнім. Зберігайте видимими в вашій папці з документами на придбання посилання та дату запиту. План реконструкції може залежати від прав або обмежень, які легко пропустити в описі об’єкта продажу, тому повідомте про передбачуване використання та запропоновані роботи, коли звертаєтесь за експертною оцінкою.
Джерело: Реєстратори: інформаційний витяг із реєстру та реєстраційне свідоцтво.
Зіставте кадастрову інформацію з об’єктом
Офіційний електронний офіс Catastro надає можливість пошуку інформації про нерухомість, перегляду карт та послуги для пошуку або перевірки кадастрового номера. Використовуйте ці інструменти для ідентифікації документів, про які йдеться, замість того, щоб копіювати номер з ненадійного оголошення. Зберігайте відповідні витяги разом із датою їх отримання.
Порівняйте записи, інформацію про продаж та фізичний стан об’єкта нерухомості систематично. Зверніть увагу на будь-які розбіжності у зазначеній площі, плануванні, межах або описі, і зверніться до відповідного консультанта, щоб дізнатися, як це слід перевірити. Розбіжності – це питання, яке потребує вирішення, а не докази, на основі яких цей посібник може визначити право власності або законність планування. Зробіть фотографії частин будівлі, які мають значення для запланованої реконструкції, і підпишіть їх на ескізі. Ця практична перевірка дає технічному консультанту чіткішу відправну точку і допомагає запобігти тому, щоб різні фахівці, не знаючи про це, оцінювали різні версії історії одного й того ж об’єкта нерухомості.
Джерело: Кадастр: пошук нерухомості та кадастрового номера.
Зрозумійте зобов’язання, перш ніж його взяти
Рекомендації нотаріальної палати щодо придбання нерухомості радять отримувати інформацію перед підписанням документів або передачею грошей, і пояснюють, що договір про завдаток може бути обов’язковим, навіть якщо такий попередній документ не є обов’язковим. У них перелічено питання, які необхідно перевірити, зокрема, хто підписує документи від імені продавця, а також відповідний юридичний та фінансовий стан нерухомості.
Надайте фахівцю, який консультує вас щодо угоди, письмовий перелік припущень щодо ремонту, які мають значення для вашого рішення. Якщо ви купуєте нерухомість з наміром її розширити, змінити фасад або змінити її призначення, повідомте про це до укладення контрактних умов. Розділяйте консультації фахівця та перевірку контракту від опису потенціалу, наданого агентом з нерухомості. Позитивне враження від зовнішнього вигляду об’єкта не є відповіддю на будь-яке положення у договорі купівлі-продажу. Для покупців, які перебувають за кордоном, виділіть час на ознайомлення з остаточною версією документа в формі, яку ви розумієте, та вирішіть усі питання, перш ніж підписувати його.
Джерело: Нотаріат: перевірки перед купівлею житла.
Перевірте ідею ремонту на відповідність містобудівним правилам
Валенсійські містобудівні норми розрізняють дії, що потребують дозволу, і дії, які належать до категорій відповідальної декларації. Нове будівництво та визначені втручання в об’єкти спадщини входять до дозвільних категорій статті 232. Тому перевірка перед купівлею має достатньо докладно описувати задум змін для містобудівної оцінки конкретного об’єкта, а не виходити з припущення, що право власності дозволяє будь-які поліпшення.
Перелічіть зміни, які є важливими для прийняття рішення про покупку, окремо від додаткових побажань. Запитайте, які поточні планувальні документи, природоохоронні обмеження та існуючі дозволи потребують перевірки. Зафіксуйте джерело кожної відповіді та вкажіть, чи стосується вона існуючої будівлі чи нового проєкту. Старий дозвіл на певні роботи не слід розглядати як дозвіл на інше, відмінне будівництво. У випадках, коли питання залишаються невирішеними, визначте відсутній документ та рішення, яке від нього залежить. Це допомагає покупцю оцінити важливість невизначеності, а не приховувати її в загальному твердженні про те, що ремонт має бути простим.
Оцініть обмеження будинку та спільноти співвласників
У спільноті співвласників LPH регулює приватні зміни, спільні елементи та обов’язки власників. Стаття 7 обмежує зміни, що впливають на безпеку будівлі, загальну конструкцію, зовнішню конфігурацію або права інших власників. Стаття 9 містить обов’язки щодо спільних установок і приватних частин. Ці питання можуть впливати на ремонт, навіть якщо придбана одиниця здається самостійною.
Запитайте необхідну інформацію про житловий комплекс і детально опишіть заплановані роботи консультанту, який їх переглядає. Визначте будь-які заплановані роботи, що стосуються фасаду, загальної каналізації, даху або інших елементів, які можуть бути спільними. Окремо замовте технічну оцінку, яка враховує особливості будівлі та заплановані зміни. Розрізняйте виявлені дефекти та припущення щодо їхньої причини. Кошторис підрядника може включати вартість конкретного обсягу робіт, але його не слід використовувати як заміну ретельно проведеному аналізу. Запитайте, який додатковий доступ, розкриття конструкцій або документи необхідні для того, щоб перетворити невизначений аспект на оцінювану пропозицію, і зафіксуйте, хто прийматиме рішення щодо наступного кроку.
Плануйте володіння житлом і будівельні роботи з-за кордону
LOE визначає сферу відповідних будівельних втручань, проєкт і роль забудовника. Покупцеві, який планує суттєві роботи, слід врахувати ці обов’язки під час планування купівлі, адже перебування за кордоном не перетворює вимогу призначення технічного фахівця чи отримання дозволу на суто адміністративну подробицю.
Створіть графік прийняття рішень, який пов’язує дослідження при купівлі з технічним завданням на ремонт. Визначте, що можна оцінити до надання доступу, що залежить від детальних вимірювань, а що потребує технічного проєктування. Ведіть окремий облік ключових моментів доступу, комунікацій та дозволів, щоб підрядник не отримував інструкції від кількох осіб без чіткого рішення замовника. Починайте запит на проведення будівельних робіт, вказуючи місто, тип нерухомості, заплановані зміни та наявні плани. Наш процес передбачає безкоштовну попередню оцінку, після якої надається пропозиція з фіксованою ціною після огляду помешкання. Пропозиція повинна відображати чітко визначений обсяг робіт; вона не може вирішувати питання, пов’язані з правом власності, плануванням або технічними неточностями, які ще не були досліджені.
Практичний приклад
Потенційний покупець, який не є резидентом, зацікавився квартирою, оскільки опис пропонує об'єднати кухню з вітальнею. Покупець отримує актуальну інформацію про нерухомість і звертається до фахівця для оцінки стіни та передбачуваного маршруту комунікацій, в той час як консультант з питань придбання перевіряє умови угоди та ситуацію в будинку. Після цього приймається рішення про покупку, при цьому ключова зміна, яку планується внести, вважається або підтвердженою, або такою, що потребує додаткового розгляду. Це гіпотетичний перелік, а не рекомендація щодо придбання конкретного об'єкта нерухомості.