Kauf zur Renovierung als Nichtansässiger: Prüfungen vor der Unterschrift
Von Ross Alinari · Zuletzt geprüft · Redaktionelle Richtlinien · Wie wir Fakten prüfen
Eine Immobilie kann für den Kauf attraktiv sein, selbst wenn die von Ihnen geplante Renovierung noch ungewiss ist. Betrachten Sie die Kaufentscheidung und den Bauantrag als miteinander verbundene, aber getrennte Untersuchungen. Ein Grundbuchauszug, ein Katasterplan und ein Besichtigungstermin durch einen Handwerker beantworten unterschiedliche Fragen. Bevor Sie sich zu einer verbindlichen Verpflichtung entschließen, erstellen Sie eine Akte, die es den zuständigen Beratern ermöglicht, die Immobilie zu identifizieren, den Kaufvertrag zu erläutern und die geplanten Änderungen zu bewerten. Die folgende Checkliste hilft Ihnen, diese Arbeit zu organisieren, ohne jedoch zu garantieren, dass ein Kauf oder ein Entwurf geeignet ist.
Eigentumsinformationen entsprechend ihrem Zweck lesen
Der Colegio de Registradores unterscheidet zwischen einer “nota simple”, die informativ ist, und einer amtlichen Bescheinigung, die ein öffentliches Dokument ist, das vom Registerbeamten unterzeichnet wird und die in den entsprechenden Richtlinien beschriebene Beweiskraft besitzt. Die in den Registern enthaltenen Informationen können das Grundstück, die eingetragenen Rechte und relevante Belastungen identifizieren. Die Richtlinien erläutern außerdem die Notwendigkeit, ein berechtigtes Interesse anzugeben, wenn Informationen über das Eigentum einer anderen Person angefordert werden.
Beschaffen Sie sich aktuelle Informationen zum betreffenden Grundstück und bitten Sie den Fachberater, der Sie beim Kauf berät, um Erklärungen zu Einträgen, die sich auf Ihre geplante Transaktion auswirken könnten. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Dokument, das sich auf ein Nachbargrundstück oder einen früheren Eigentümer bezieht, ausreichend ist. Bewahren Sie die Referenznummer und das Datum der Anfrage in Ihrer Kaufakte auf. Ein Renovierungsplan kann von Rechten oder Einschränkungen abhängen, die in einer Verkaufsbeschreibung leicht übersehen werden können. Geben Sie daher bei der Anfrage für eine Prüfung den geplanten Verwendungszweck und die vorgeschlagenen Arbeiten an.
Quelle: Registradores: nota simple and certification.
Katasterangaben mit der Immobilie abgleichen
Das offizielle elektronische Portal des „Catastro“ bietet eine Immobiliensuche, eine Kartenansicht und Dienstleistungen zur Auffindung oder Überprüfung einer Katasterreferenz. Nutzen Sie diese Tools, um die Dokumente zu identifizieren, über die Sie sprechen, anstatt eine Referenz aus einer nicht verifizierten Anzeige zu kopieren. Bewahren Sie die relevanten Auszüge zusammen mit dem Datum ihrer Abfrage auf.
Vergleichen Sie systematisch die Unterlagen, die Verkaufsunterlagen und das Objekt selbst. Notieren Sie jegliche Abweichung in Bezug auf die angegebene Fläche, den Grundriss, die Grenzen oder die Beschreibung und fragen Sie den zuständigen Berater, wie diese Abweichungen untersucht werden sollten. Eine Diskrepanz ist eine Frage, die geklärt werden muss, und keine Beweismittel, anhand derer dieser Leitfaden Eigentumsverhältnisse oder die Rechtmäßigkeit von Bauvorhaben feststellen kann. Fotografieren Sie die Teile des Gebäudes, die für die geplante Änderung relevant sind, und beschriften Sie diese auf einer Skizze. Dieser praktische Vergleich bietet dem technischen Berater einen klareren Ausgangspunkt und hilft zu verhindern, dass verschiedene Fachleute unwissentlich unterschiedliche Versionen der Baugeschichte desselben Objekts bewerten.
Quelle: Catastro: property search and cadastral reference services.
Eine Verpflichtung verstehen, bevor Sie sie eingehen
Die Kaufberatung des Notariats empfiehlt, sich vor der Unterzeichnung oder der Zahlung von Geld zu informieren, und erklärt, dass ein Vorvertrag (arras) bindend sein kann, auch wenn ein solches vorläufiges Dokument nicht obligatorisch ist. Sie nennt Punkte, die überprüft werden sollten, darunter wer im Namen des Verkäufers unterzeichnet und die rechtliche und finanzielle Situation des Grundstücks.
Geben Sie dem Fachmann, der Sie bei dem Transaktionsprozess berät, eine schriftliche Liste der Annahmen bezüglich der Renovierung, die für Ihre Entscheidung relevant sind. Wenn Sie kaufen, weil Sie eine Erweiterung, eine Änderung der Fassade oder eine Änderung der Nutzung erwarten, teilen Sie dies mit, bevor die Vertragsbedingungen festgelegt werden. Halten Sie die fachliche Beratung und die Vertragsprüfung getrennt von der Beschreibung des Immobilienmaklers bezüglich des Potenzials der Immobilie. Eine positive Einschätzung des Erscheinungsbilds der Immobilie ist keine Antwort auf eine Bedingung in einem Kaufvertrag. Für Käufer im Ausland sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um die endgültige Version in einer für Sie verständlichen Form zu lesen und Fragen zu klären, bevor Sie die Unterzeichnung genehmigen.
Quelle: Notariado: checks before buying a home.
Die Renovierungsidee anhand der Planungsvorschriften prüfen
Das valencianische Planungsrecht unterscheidet zwischen Maßnahmen, für die eine Genehmigung erforderlich ist, und solchen, die unter die Kategorie der “verantwortlichen Erklärung” fallen. Neubauten und bestimmte Maßnahmen im Bereich des Denkmalschutzes gehören zu den Genehmigungskategorien gemäß Artikel 232. Ihre Vorabprüfung sollte die geplanten Änderungen daher ausreichend detailliert beschreiben, um eine standortspezifische planerische Bewertung zu ermöglichen, anstatt davon auszugehen, dass der Besitz jede Art von Verbesserung erlaubt.
Listen Sie die Änderungen, die für die Kaufentscheidung unerlässlich sind, getrennt von optionalen Präferenzen auf. Fragen Sie, welche aktuellen Planungsdokumente, Schutzbestimmungen und bestehenden Genehmigungen überprüft werden müssen. Notieren Sie die Quelle jeder Antwort und ob sie sich auf das bestehende Gebäude oder den neuen Vorschlag bezieht. Eine alte Genehmigung für eine bestimmte Maßnahme sollte nicht als Genehmigung für eine andere Erweiterung interpretiert werden. Wenn eine Frage weiterhin ungeklärt ist, identifizieren Sie das fehlende Dokument und die Entscheidung, die davon abhängt. Dies hilft dem Käufer, die Bedeutung der Unsicherheit einzuschätzen, anstatt sie in einer allgemeinen Aussage zu verbergen, dass die Renovierung problemlos verlaufen sollte.
Quelle: TRLOTUP arts. 232–233.
Gebäude- und Gemeinschaftsvorgaben beurteilen
In einer Eigentümergemeinschaft regelt die LPH private Umbauten, gemeinschaftliche Bauteile und Pflichten der Eigentümer. Artikel 7 begrenzt Änderungen, die die Gebäudesicherheit, das allgemeine Tragwerk, die äußere Gestaltung oder die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen. Artikel 9 enthält Pflichten in Bezug auf gemeinschaftliche Anlagen und private Gebäudeteile. Diese Fragen können eine Renovierung auch dann betreffen, wenn die gekaufte Einheit in sich abgeschlossen erscheint.
Fordern Sie die relevanten Informationen der Eigentümergemeinschaft an und erläutern Sie die geplanten Arbeiten dem Berater, der diese prüft. Identifizieren Sie alle geplanten Eingriffe, die die Fassade, die gemeinschaftliche Abwasseranlage, das Dach oder andere möglicherweise gemeinschaftliche Elemente betreffen. Vereinbaren Sie gesondert eine technische Bewertung, die auf das Gebäude und die geplante Änderung zugeschnitten ist. Unterscheiden Sie festgestellte Mängel von Vermutungen über deren Ursache. Ein Angebot eines Bauunternehmens kann einen klar definierten Leistungsumfang enthalten, sollte aber nicht als Ersatz für ungelöste Fragen dienen. Fragen Sie, welche zusätzlichen Zugänge, Öffnungen oder Dokumente benötigt werden, um einen unklaren Punkt in einen prüfbaren Vorschlag umzuwandeln, und notieren Sie, wer die nächste Vorgehensweise entscheidet.
Eigentum und Bauarbeiten aus dem Ausland planen
Die LOE bestimmt den Anwendungsbereich der erfassten Baumaßnahmen, die Projektplanung und die Rolle des Bauherrn. Wer einen Kauf mit umfangreichen Bauarbeiten plant, sollte diese Verantwortung bereits bei der Kaufplanung berücksichtigen, denn ein Wohnsitz im Ausland macht die Beauftragung technischer Fachleute oder eine Genehmigungspflicht nicht zu einer rein administrativen Einzelheit.
Erstellen Sie eine Entscheidungsübersicht, die die Prüfung vor dem Kauf mit der Aufgabenbeschreibung für die Renovierung verbindet. Halten Sie fest, was bereits vor Gewährung des Zutritts beurteilt werden kann, was ein Aufmaß voraussetzt und was noch von der technischen Planung abhängt. Dokumentieren Sie Schlüsselzugang, Kommunikation und Vollmachten gesondert, damit der Bauunternehmer keine Anweisungen mehrerer Personen ohne klare Entscheidung des Eigentümers erhält. Beginnen Sie die Bauanfrage mit Ort, Immobilientyp, beabsichtigten Änderungen und vorhandenen Plänen. Unser Ablauf beginnt mit einer kostenlosen Ersteinschätzung, gefolgt von einem Festpreisangebot nach einer Besichtigung. Das Angebot sollte einen bestimmten Leistungsumfang abbilden; ungeprüfte Fragen zu Eigentum, Planungsrecht oder Technik kann es nicht klären.
Praktisches Beispiel
Ein Käufer mit Wohnsitz im Ausland mag eine Wohnung, weil die Verkaufsunterlagen darauf hindeuten, dass die Küche zum Wohnzimmer geöffnet werden soll. Der Käufer holt aktuelle Informationen über die Immobilie ein und beauftragt einen Techniker mit der Beurteilung der Wand und der geplanten Leitungsführung, während der Kaufberater den Kaufvertrag und die Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft prüft. Die Kaufentscheidung wird dann getroffen, wobei die wesentliche Änderung, die vorgenommen werden soll, entweder als bestätigt oder als noch ungeklärt betrachtet wird. Dies ist eine hypothetische Checkliste und keine Empfehlung zum Kauf eines bestimmten Hauses.