Renovatie in een Vereniging van Eigenaren: kennisgeving en goedkeuring.
Door Ross Alinari · Laatst gecontroleerd · Redactiebeleid · Hoe wij feiten controleren
Het bezit van een appartement maakt niet elk onderdeel dat vanuit de woning bereikbaar is tot privé-eigendom. Een voorgenomen renovatie kan de gemeenschappelijke constructie, de buitenkant of installaties voor andere woningen raken. De Ley de Propiedad Horizontal, of LPH, stelt grenzen aan privéverbouwingen en regels voor besluiten van de gemeenschap. Gemeentelijke toestemming en de eisen van de gemeenschap hebben verschillende onderwerpen. Breng vóór het definitief maken van een indeling in kaart welke fysieke onderdelen worden geraakt en verzamel de informatie van de gemeenschap die nodig is om het voorstel te begrijpen.
Begin met de grenzen tussen privé en werk.
Artikel 7.1 staat toe dat aan de architectonische elementen, installaties en voorzieningen van een eenheid wijzigingen worden aangebracht, binnen bepaalde grenzen: deze mogen de bouwkundige veiligheid niet aantasten, de algemene structuur of het uiterlijk niet veranderen, en de rechten van andere eigenaren niet in het gedrang brengen. Het vereist dat er vooraf melding wordt gedaan van deze werkzaamheden aan de vertegenwoordiger van de gemeenschap. Het stelt ook dat een eigenaar de rest van het eigendom niet eenzijdig mag wijzigen.
Beschrijf de werkzaamheden duidelijk genoeg zodat de grenzen ervan kunnen worden beoordeeld. Het vervangen van afwerkingen op dezelfde locatie is een ander voorstel dan het creëren van een opening, het wijzigen van een balkonafsluiting of het verplaatsen van afvoeren naar een gemeenschappelijke ruimte. Een foto van de ruimte geeft mogelijk niet alle betrokken gemeenschappelijke elementen weer. Vraag om tekeningen of een technische uitleg indien nodig, en bewaar een kopie van het bericht en de bijlagen. Ga er niet vanuit dat een mondelinge verklaring dat de werkzaamheden zich binnen het appartement bevinden, voldoende is om de impact op de rest van het gebouw te beoordelen.
Identificeer eerst de gemeenschappelijke elementen voordat u specifieke producten selecteert.
De verplichtingen van de eigenaar volgens de LPH omvatten het respecteren van algemene installaties en gemeenschappelijke elementen, het adequaat onderhouden van de privégedeeltes en het toestaan van de toegang en interventies die nodig zijn in de situaties die beschreven staan in artikel 9. Deze verplichtingen verklaren waarom de route van een leiding of de positie van apparatuur van belang kan zijn, los van de voorkeuren van de eigenaar.
Maak een lijst van voorgestelde wijzigingen die betrekking hebben op de gevel, gemeenschappelijke schachten, het dak, de constructie of andere potentiële gemeenschappelijke onderdelen. Vraag de beheerder om de relevante documenten met betrekking tot het gebouw en de gemeenschap en verkrijg een technische beoordeling wanneer de functie van een element niet duidelijk is. Houd beslissingen over eigendom en autorisatie gescheiden van praktische overwegingen bij de bouw. Een kortere route voor een leiding of installatie kan aantrekkelijk zijn voor een aannemer, terwijl er nog steeds een vraag binnen de gemeenschap moet worden beantwoord. Het vroegtijdig identificeren van dit probleem stelt de ontwerper in staat om haalbare opties te vergelijken voordat de eigenaar apparatuur bestelt of een indeling accepteert waarvan de installatie afhankelijk is van een nog niet opgeloste wijziging.
Bron: LPH arts. 7 and 9.1(a)–(d).
Maak onderscheid tussen een kennisgeving en een goedkeurend besluit.
Een voorafgaande kennisgeving zoals bedoeld in artikel 7 en een besluit van de gemeenschap volgens de toepasselijke besluitregels zijn verschillende documenten. Artikel 17 bevat verschillende stemregels voor verschillende soorten besluiten; er is geen enkele meerderheid die veilig kan worden toegepast op elk renovatieverzoek. De juiste regel hangt af van de inhoud van het voorstel en de relevante wettelijke bepalingen.
Geef een beknopte beschrijving voor de gemeenschap om te overwegen, ondersteund door de tekeningen of technische informatie die nodig zijn om het effect op het gemeenschappelijke eigendom te begrijpen. Vraag de beheerder of adviseur om de toepasselijke besluitvormingsprocedure te identificeren en bewaar de resulterende documentatie. Een bevestiging dat een e-mail is ontvangen is niet hetzelfde als een besluit dat een wijziging toestaat. Evenzo moeten niet alle gewone interne renovaties worden beschouwd als vereisend dezelfde goedkeuring als een structurele of gemeenschappelijke elementen-ingreep. Een correcte classificatie voorkomt zowel ongefundeerde beweringen over toestemming als onnodige verwarring over eenvoudige werkzaamheden.
Houd de noodzakelijke bouwwerkzaamheden gescheiden van persoonlijke voorkeuren.
Artikel 10 behandelt werkzaamheden en acties die verplicht zijn in de specifieke omstandigheden die erin worden beschreven, waaronder kwesties van onderhoud en de van toepassing zijnde basisvereisten. Deze bepalingen mogen niet verward worden met de persoonlijke voorkeuren van een individuele eigenaar of met elk project dat de gemeenschap vrijelijk kan kiezen. De aard en de juridische basis van de werkzaamheden moeten worden vastgesteld voordat wordt besproken hoe een beslissing wordt genomen.
Als er een defect wordt ontdekt tijdens een particulier renovatieproject, noteer dan de locatie en de schijnbare omvang van het defect en informeer de juiste persoon via het overeengekomen kanaal. Laat een technische beoordeling uitvoeren in plaats van op basis van een foto de verantwoordelijkheid toe te wijzen. Maak onderscheid tussen de directe noodzaak om het pand te beschermen en de latere beslissing over een permanente reparatie en de verdeling van de kosten. Deze handleiding schrijft geen universele reactietijd voor en belooft geen specifiek resultaat voor de gemeenschap. Het biedt een eigenaar een manier om bewijs en vragen te organiseren, zodat de relevante personen de werkelijke situatie en de toepasselijke verplichtingen kunnen beoordelen.
Houd bij de planning rekening met het beoogde gebruik voor verhuur, los van andere aspecten.
Voor de toeristische activiteit die in artikel 7.3 wordt gespecificeerd, vereist de wet voorafgaande, expliciete goedkeuring van de gemeenschap, zoals beschreven in artikel 17.12. Deze bepaling vereist een meerderheid van drie-vijfde van alle eigenaren en participatiequota voor de genoemde beslissingen. De aanvullende bepaling behandelt activiteiten die al eerder werden uitgevoerd voordat de relevante wijziging in werking trad. De bestaande gebruiksvoorwaarden moeten worden gecontroleerd, in plaats van te veronderstellen dat elke eerdere vermelding een uitzondering vormt.
Een eigenaar die een woning renoveert met het oog op toekomstig toeristisch gebruik, moet de kwestie van het gebruik van de woning apart behandelen van de vergunning voor de fysieke werkzaamheden. De goedkeuring van een renovatie van een badkamer betekent niet automatisch goedkeuring voor de verhuuractiviteit, en de registratie als toeristische accommodatie bepaalt niet of een wijziging van de gevel is toegestaan. Neem de beoogde bestemming vroegtijdig op in de ontwerpdocumentatie, bewaar de relevante documentatie en controleer onafhankelijk de gemeentelijke en regionale eisen. Een latere wijziging in het bedrijfsplan kan een andere beoordeling vereisen, zelfs als de bouwwerkzaamheden zelf al zijn voltooid.
Bron: LPH arts. 7.3 and 17.12; additional provision 2.
Coördineer de werkzaamheden terwijl u er niet bent.
De verplichtingen van de eigenaar zoals vastgelegd in de LPH blijven relevant, zelfs wanneer de communicatie op afstand plaatsvindt. Geef de persoon die de renovatie coördineert de relevante documenten van de Vereniging van Eigenaren en een afgesproken contactroute, terwijl u de controle behoudt over beslissingen die de omvang van het werk veranderen. Vermijd dat verschillende informele instructies via verschillende personen bij de aannemer en de beheerder terechtkomen.
Voordat de werkzaamheden beginnen, registreer de overeengekomen omvang, mededelingen, relevante besluiten en eventuele praktische regelingen met betrekking tot de toegang. Bespreek tijdens de bouwbijeenkomsten de bescherming van de omgeving en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, en identificeer eventuele geldende gemeenschapsregels. Als het ontwerp verandert, vraag of de bestaande mededeling of het besluit nog steeds van toepassing is. Na afronding, bewaar bewijs van de uitgevoerde werkzaamheden en eventuele problemen die in de gemeenschappelijke ruimtes zijn gemeld. Een duidelijke registratie is nuttig voor toekomstig onderhoud en om de renovatie aan een latere eigenaar uit te leggen. Het is ook betrouwbaarder dan een algemene verklaring dat de gemeenschap op de hoogte was van de werkzaamheden, omdat dit niet aangeeft welke informatie de gemeenschap heeft ontvangen of welke beslissingen deze heeft genomen.
Uitgewerkt voorbeeld
Een eigenaar van een appartement in Calpe plant een renovatie van de keuken en een nieuwe afzuigopening door de gevel. De specificatie onderscheidt de interne werkzaamheden van de externe opening. De technische en gemeenschappelijke aspecten van de afzuigopening worden gecontroleerd voordat apparatuur wordt besteld, en eventuele benodigde goedkeuringen worden apart bewaard van de mededeling over de werkzaamheden. Het voorbeeld is hypothetisch en stelt niet dat een specifieke wijziging aan de gevel is toegestaan.