Ремонт у спільноті співвласників: повідомлення та схвалення
Автор Ross Alinari · Остання перевірка · Редакційна політика · Як ми перевіряємо факти
Володіння квартирою не робить приватним кожен елемент, до якого можна дістатися з неї. Запланований ремонт може зачіпати спільні конструкції, зовнішню частину будівлі або установки, що обслуговують інше житло. Ley de Propiedad Horizontal, або LPH, установлює межі приватних змін і правила рішень спільноти. Муніципальний дозвіл та вимоги співвласників стосуються різних питань. До остаточного погодження планування визначте фізичні елементи, яких торкнуться роботи, і отримайте відомості спільноти, потрібні для розуміння пропозиції.
Почніть з обмежень щодо робіт у приватній частині
Стаття 7.1 дозволяє змінювати архітектурні елементи, установки та інженерні мережі окремої одиниці у визначених межах: зміни не повинні погіршувати чи змінювати безпеку будівлі, загальну конструкцію або зовнішню конфігурацію чи порушувати права іншого власника. Про такі роботи потрібно заздалегідь повідомити представника спільноти. Стаття також установлює, що власник не може одноосібно змінювати решту об’єкта.
Опишіть роботи достатньо чітко, щоб можна було оцінити, чи відповідають вони встановленим обмеженням. Заміна оздоблювальних матеріалів на тому ж місці – це одне, а створення отвору, зміна конструкції балкона або перенесення каналізаційних систем у загальну зону – це зовсім інше. Фотографія кімнати може не відображати вплив робіт на загальні елементи будівлі. За необхідності, вимагайте надання креслень або технічних пояснень, і зберігайте копію повідомлення та доданих документів. Не сприймайте усне підтвердження про те, що роботи проводяться всередині квартири, як достатню оцінку їхнього впливу на решту будівлі.
Визначте спільні елементи перед вибором виробів
Обов’язки власника, передбачені LPH, включають повагу до загальних інженерних систем та спільних елементів, належне утримання приватних частин, а також надання доступу та проведення робіт, необхідних у випадках, описаних у статті 9. Ці обов’язки пояснюють, чому маршрут труби або розташування обладнання можуть мати значення, що виходить за рамки бажаного планування власника.
Складіть список запропонованих змін, що стосуються фасаду, загальних шахт, даху, несучих конструкцій або інших потенційно спільних елементів. Зверніться до адміністратора для отримання відповідних документів будинку та об’єднання мешканців, а також отримайте технічну оцінку, якщо функція елемента не є зрозумілою. Розділяйте рішення щодо власності та дозволів від питань, пов’язаних з виконанням будівельних робіт. Коротший маршрут виконання робіт може бути привабливим для підрядника, але при цьому все одно потребує вирішення питання на загальних зборах мешканців. Раннє виявлення цієї проблеми дозволяє проєктувальнику порівняти можливі варіанти, перш ніж власник замовлятиме обладнання або погоджуватиме планування, яке залежить від неврегульованої зміни.
Джерело: LPH ст. 7 і 9.1(a)–(d).
Розрізняйте повідомлення та рішення про схвалення
Попереднє повідомлення за статтею 7 і рішення спільноти за застосовними правилами ухвалення рішень — це різні документи. Стаття 17 містить кілька правил голосування для різних видів рішень; єдиної більшості, яку можна безпечно застосувати до кожного запиту на ремонт, немає. Правильне правило залежить від змісту пропозиції та відповідних законодавчих норм.
Надайте стислий опис для розгляду спільнотою, підкріплений кресленнями або технічною інформацією, необхідною для розуміння впливу на спільне майно. Попросіть адміністратора або консультанта визначити відповідний порядок прийняття рішень і збережіть отриману документацію. Підтвердження отримання електронного листа не є еквівалентом рішення, що дозволяє проведення змін. Так само, не кожне звичайне внутрішнє оздоблення потребує такого ж затвердження, як і будь-які зміни, що стосуються несучих конструкцій або спільних елементів. Правильна класифікація дозволяє уникнути необґрунтованих вимог щодо отримання дозволів і зайвої плутанини щодо простих робіт.
Відокремте обов’язкові роботи в будинку від побажань
Стаття 10 регулює роботи та дії, які є обов’язковими в умовах, зазначених у цій статті, включаючи питання збереження та відповідні базові вимоги. Ці положення не слід плутати з бажаними покращеннями, які може запропонувати окремий власник, або з будь-якими проєктами, що реалізуються за дискреційним рішенням. Перш ніж обговорювати процес прийняття рішень, необхідно визначити характер та правове обґрунтування робіт.
Якщо під час приватного ремонту виявлено дефект, зафіксуйте його місцезнаходження та видиму ступінь поширення, і повідомте відповідній особі через узгоджений канал. Отримайте технічну оцінку, а не робіть висновки про відповідальність лише на основі фотографій. Розрізняйте нагальну необхідність захисту нерухомості та подальше рішення щодо постійного ремонту та розподілу витрат. Цей посібник не визначає універсальний час реакції і не обіцяє конкретних результатів для спільноти. Він надає власнику спосіб організувати докази та питання, щоб відповідні особи могли оцінити фактичний стан і застосовні зобов’язання.
Окремо розгляньте заплановане використання для оренди
Для туристичної діяльності, зазначеної у статті 7.3, закон вимагає попередньої прямої згоди спільноти за умовами статті 17.12. Для визначених рішень ця норма застосовує більшість у три п’ятих від усіх власників і часток участі. Додаткова норма стосується відповідної діяльності, яку вже здійснювали до набрання зміною чинності. Умови наявного використання слід перевірити, а не припускати, що кожне давніше оголошення встановлює виняток.
Власник, який проводить ремонт з метою майбутнього використання для туристичних цілей, повинен вирішувати питання щодо виду діяльності окремо від отримання дозволу на будівельні роботи. Схвалення ремонту ванної кімнати саме по собі не означає схвалення діяльності з надання послуг в оренду, а туристична реєстрація не визначає, чи дозволені зміни фасаду. Вказуйте передбачуване призначення об’єкта якомога раніше в технічному завданні, зберігайте відповідні документи місцевого самоврядування та перевіряйте муніципальні та регіональні вимоги незалежно. Зміна бізнес-плану в майбутньому може вимагати іншої оцінки, навіть якщо будівельні роботи вже завершені.
Джерело: LPH ст. 7.3 і 17.12; додаткове положення 2.
Координуйте роботи під час своєї відсутності
Обов’язки власника, передбачені LPH, залишаються важливими, навіть коли комунікація здійснюється дистанційно. Надайте особі, яка координує ремонтні роботи, відповідні документи співтовариства та узгоджений спосіб зв’язку, зберігаючи при цьому контроль над рішеннями, які змінюють обсяг робіт. Уникайте ситуацій, коли різні люди передають підряднику та адміністратору численні неформальні інструкції.
Перед початком робіт необхідно зафіксувати узгоджений обсяг робіт, повідомлення, відповідні рішення та будь-які практичні умови доступу. Під час обговорення будівельних робіт слід враховувати питання захисту будівельної ділянки та використання спільних зон, а також будь-які відповідні умови, встановлені мешканцями будинку. Якщо вносяться зміни до проєкту, необхідно уточнити, чи чинне поточне повідомлення або рішення охоплює ці зміни. Після завершення робіт необхідно зберегти документи, що підтверджують виконані роботи, а також будь-які проблеми, які виникли у спільних зонах. Чітка документація корисна для подальшого обслуговування та для пояснення проведеної реконструкції майбутньому власнику. Це також надійніше, ніж загальне твердження про те, що мешканці будинку були проінформовані про роботи, оскільки таке твердження не підтверджує, яку саме інформацію вони отримали або які рішення вони прийняли.
Практичний приклад
Власник квартири в Кальпе планує ремонт кухні та встановлення нового витяжного отвору через фасад. Опис робіт розділяє внутрішні роботи з заміни обладнання від зовнішніх робіт з облаштування отвору. Технічні вимоги та позиція співвідношення до отвору перевіряються перед замовленням обладнання, а будь-які необхідні рішення зберігаються окремо від повідомлення про проведення робіт. Наведений приклад є гіпотетичним і не стверджує, що будь-яка конкретна зміна фасаду дозволена.