Renovieren in der Eigentümergemeinschaft: Mitteilung und Zustimmung
Von Ross Alinari · Zuletzt geprüft · Redaktionelle Richtlinien · Wie wir Fakten prüfen
Der Besitz einer Wohnung macht nicht jedes von dort zugängliche Bauteil zu Privateigentum. Eine geplante Renovierung kann das gemeinsame Tragwerk, die Außenhülle oder Anlagen betreffen, die auch andere Wohnungen versorgen. Die Ley de Propiedad Horizontal, kurz LPH, setzt Grenzen für private Veränderungen und Regeln für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Die kommunale Genehmigung und die Anforderungen der Eigentümergemeinschaft betreffen unterschiedliche Fragen. Bevor Sie einen Grundriss endgültig festlegen, bestimmen Sie die betroffenen Bauteile und beschaffen Sie die Gemeinschaftsunterlagen, die zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind.
Mit den Grenzen privater Arbeiten beginnen
Artikel 7.1 erlaubt Änderungen an den architektonischen Elementen, Anlagen und Versorgungsleitungen einer Wohneinheit, jedoch innerhalb bestimmter Grenzen: Diese dürfen die Bausicherheit, die allgemeine Struktur oder die äußere Gestaltung nicht beeinträchtigen oder verändern, und sie dürfen nicht die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen. Es ist erforderlich, die Gemeinschaftsvertretung vor Beginn der Arbeiten darüber zu informieren. Außerdem wird festgelegt, dass ein Eigentümer den Rest des Grundstücks nicht einseitig verändern darf.
Beschreiben Sie die Arbeiten so detailliert, dass die Auswirkungen auf die genannten Grenzen beurteilt werden können. Der Austausch von Oberflächen an derselben Stelle ist ein anderer Vorschlag als das Anbringen eines Durchbruchs, die Veränderung eines Balkonbereichs oder die Verlegung von Abwasserleitungen in einen Gemeinschaftsbereich. Ein Foto des Raumes zeigt möglicherweise nicht alle betroffenen gemeinschaftlichen Elemente. Fordern Sie bei Bedarf Zeichnungen oder eine technische Erklärung an und bewahren Sie eine Kopie der Mitteilung und der Anlagen auf. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine mündliche Aussage, dass die Arbeiten innerhalb der Wohnung stattfinden, eine ausreichende Beurteilung der Auswirkungen auf den Rest des Gebäudes darstellt.
Gemeinschaftliche Bauteile vor der Produktauswahl bestimmen
Die Pflichten der Eigentümer gemäß der LPH umfassen die Achtung der allgemeinen Anlagen und der Gemeinschaftselemente, die ordnungsgemäße Instandhaltung der Privatbereiche sowie die Gewährung des Zugangs und der Eingriffe, die in den in Artikel 9 beschriebenen Fällen erforderlich sind. Diese Pflichten erklären, warum der Verlauf einer Rohrleitung oder die Position von Geräten über die bevorzugte Anordnung des Eigentümers hinaus von Bedeutung sein können.
Erstellen Sie eine Liste der geplanten Änderungen, die die Fassade, die gemeinschaftlichen Treppenhäuser, das Dach, die tragenden Elemente oder andere möglicherweise gemeinschaftliche Bereiche betreffen. Fragen Sie den Verwalter nach den relevanten Dokumenten des Gebäudes und der Eigentümergemeinschaft und lassen Sie sich eine technische Bewertung erstellen, wenn die Funktion eines Bauteils unklar ist. Trennen Sie Entscheidungen über Eigentumsverhältnisse und Genehmigungen von Fragen der Bauausführung. Ein kürzerer Arbeitsweg kann für einen Auftragnehmer attraktiv sein, während dennoch eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Die frühzeitige Identifizierung dieses Problems ermöglicht es dem Planer, realisierbare Optionen zu vergleichen, bevor der Eigentümer Geräte bestellt oder einen Grundriss akzeptiert, dessen Installation von einer noch nicht geklärten Änderung abhängt.
Quelle: LPH arts. 7 and 9.1(a)–(d).
Mitteilung und zustimmenden Beschluss unterscheiden
Eine vorherige Mitteilung gemäß Artikel 7 und ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft gemäß den geltenden Entscheidungsregeln sind unterschiedliche Dokumente. Artikel 17 enthält verschiedene Abstimmungsregeln für unterschiedliche Arten von Entscheidungen; es gibt keine einzelne Mehrheit, die sicher auf jeden Antrag auf Renovierung angewendet werden kann. Die korrekte Regelung hängt vom Inhalt des Antrags und den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen ab.
Bitte stellen Sie der Eigentümergemeinschaft eine prägnante Beschreibung vor, die durch Zeichnungen oder technische Informationen ergänzt wird, um die Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum verständlich zu machen. Bitten Sie den Verwalter oder Berater, den entsprechenden Entscheidungsablauf zu identifizieren und dokumentieren Sie das Ergebnis. Eine Bestätigung des Empfangs einer E-Mail ist nicht dasselbe wie ein Beschluss, der eine Änderung genehmigt. Ebenso sollte nicht jede gewöhnliche Innenrenovierung als eine Maßnahme betrachtet werden, die die gleiche Genehmigung erfordert wie eine bauliche oder gemeinschaftliche Intervention. Eine korrekte Klassifizierung vermeidet sowohl unbegründete Genehmigungsforderungen als auch unnötige Verwirrung bei einfachen Arbeiten.
Erforderliche Gebäudearbeiten von Wünschen trennen
Artikel 10 behandelt Arbeiten und Maßnahmen, die unter den in ihm genannten Umständen obligatorisch sind, einschließlich Fragen der Instandhaltung und der geltenden grundlegenden Anforderungen. Diese Bestimmungen dürfen nicht mit den bevorzugten Verbesserungen eines einzelnen Eigentümers oder mit jedem beliebigen, freiwilligen Gemeinschaftsprojekt verwechselt werden. Die Art und der rechtliche Hintergrund der Arbeiten müssen identifiziert werden, bevor darüber diskutiert wird, wie eine Entscheidung getroffen wird.
Wenn während einer privaten Renovierung ein Mangel festgestellt wird, dokumentieren Sie den Ort und das erkennbare Ausmaß des Mangels und informieren Sie die zuständige Person über den vereinbarten Weg. Lassen Sie eine technische Bewertung durchführen, anstatt aufgrund eines Fotos Verantwortlichkeiten zuzuweisen. Trennen Sie die unmittelbare Notwendigkeit, das Eigentum zu schützen, von der späteren Entscheidung über die dauerhafte Reparatur und die Verteilung der Kosten. Dieser Leitfaden legt keine allgemeingültige Reaktionszeit fest und verspricht auch kein bestimmtes Ergebnis für die Eigentümergemeinschaft. Er bietet dem Eigentümer eine Möglichkeit, Beweismittel und Fragen zu organisieren, damit die zuständigen Personen den tatsächlichen Zustand und die geltenden Verpflichtungen berücksichtigen können.
Die geplante Vermietungsnutzung gesondert betrachten
Für die im Artikel 7.3 genannte touristische Aktivität erfordert das Gesetz eine vorherige, ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gemäß Artikel 17.12. Diese Bestimmung sieht eine Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer und Beteiligungsquoten für die genannten Entscheidungen vor. Die zusätzliche Bestimmung bezieht sich auf Aktivitäten, die bereits vor Inkrafttreten der entsprechenden Änderung ausgeübt wurden. Die bestehenden Nutzungsbedingungen müssen überprüft werden, anstatt davon auszugehen, dass jede frühere Eintragung eine Ausnahme darstellt.
Ein Eigentümer, der eine Renovierung für zukünftige touristische Zwecke durchführt, sollte die Frage der Nutzung getrennt von der Genehmigung für die Bauarbeiten klären. Die Genehmigung für die Renovierung eines Badezimmers genehmigt nicht automatisch die Vermietungstätigkeit, und die Eintragung als Touristenunterkunft entscheidet nicht darüber, ob eine Fassadenänderung zulässig ist. Geben Sie den geplanten Verwendungszweck frühzeitig in den Leistungsbeschreibung ein, bewahren Sie die relevanten Dokumente der Eigentümergemeinschaft auf und prüfen Sie die kommunalen und regionalen Anforderungen selbstständig. Eine spätere Änderung des Geschäftsplans kann eine andere Bewertung erfordern, selbst wenn die Bauarbeiten bereits abgeschlossen sind.
Quelle: LPH arts. 7.3 and 17.12; additional provision 2.
Arbeiten während Ihrer Abwesenheit koordinieren
Die Pflichten des Eigentümers gemäß der LPH bleiben auch dann relevant, wenn die Kommunikation aus der Ferne erfolgt. Stellen Sie der Person, die die Renovierung koordiniert, die relevanten Dokumente der Eigentümergemeinschaft und einen vereinbarten Kommunikationsweg zur Verfügung, behalten Sie aber die Kontrolle über Entscheidungen, die den Umfang der Arbeiten verändern. Vermeiden Sie, dass verschiedene Personen dem Auftragnehmer und dem Verwalter widersprüchliche Anweisungen geben.
Bevor die Arbeiten beginnen, dokumentieren Sie den vereinbarten Umfang, die Mitteilungen, relevante Beschlüsse und alle praktischen Vereinbarungen bezüglich des Zugangs. Berücksichtigen Sie beim Baugespräch den Schutz der Baustelle und die Nutzung gemeinsamer Bereiche, und identifizieren Sie alle relevanten Gemeinschaftsbestimmungen. Wenn sich die Planung ändert, fragen Sie, ob die bestehende Mitteilung oder der bestehende Beschluss noch gültig ist. Nach Abschluss der Arbeiten bewahren Sie bitte Belege über die ausgeführten Arbeiten und alle Probleme, die in gemeinschaftlichen Bereichen aufgetreten sind, auf. Eine klare Dokumentation ist nützlich für zukünftige Wartungsarbeiten und um die Renovierung einem späteren Eigentümer zu erklären. Sie ist außerdem zuverlässiger als eine allgemeine Aussage, dass die Eigentümergemeinschaft von den Arbeiten Kenntnis hatte, da dies nicht feststellt, welche Informationen sie erhalten hat oder welche Entscheidungen sie getroffen hat.
Praktisches Beispiel
Ein Eigentümer einer Wohnung in Calpe plant eine Küchenrenovierung und die Installation eines neuen Abluftanschlusses durch die Fassade. Der Umfang der Arbeiten unterscheidet zwischen den internen Renovierungsarbeiten und den externen Öffnungen. Die technische und gemeinschaftliche Zulässigkeit des Abluftanschlusses wird geprüft, bevor Geräte bestellt werden, und alle erforderlichen Beschlüsse werden separat von der Bekanntmachung der Arbeiten dokumentiert. Das Beispiel ist hypothetisch und besagt nicht, dass eine bestimmte Fassadenänderung zulässig ist.