Renovere i et sameie: varsel og godkjenning
Av Ross Alinari · Sist kontrollert · Redaksjonelle retningslinjer · Slik sjekker vi fakta
Å eie en leilighet gjør ikke hvert element som kan nås fra den, privat. En foreslått renovering kan berøre felles bæring, eksteriøret eller installasjoner som betjener andre boliger. Ley de Propiedad Horizontal, eller LPH, setter grenser for private endringer og regler for vedtak i sameiet. Kommunal tillatelse og krav fra sameiet gjelder ulike forhold. Før planløsningen låses, identifiser de fysiske elementene som blir berørt, og innhent sameieinformasjonen som trengs for å forstå forslaget.
Begynn med grensene for privat arbeid
Artikkel 7.1 tillater endringer i en enhets arkitektoniske elementer, installasjoner og tjenester innen angitte grenser: de må ikke svekke eller endre bygningens sikkerhet, den generelle bæringen eller den ytre utformingen, eller krenke en annen eiers rettigheter. Den krever forhåndsvarsel om disse arbeidene til sameiets representant. Den sier også at en eier ikke ensidig kan endre resten av eiendommen.
Beskriv arbeidet tydelig nok til at disse grensene kan vurderes. Å skifte overflater på samme sted er et annet forslag enn å skjære en åpning, endre en innglassing av balkongen eller flytte avløp inn i en felles sone. Et bilde av rommet viser kanskje ikke de berørte fellesdelene. Be om tegninger eller teknisk forklaring der det trengs, og ta vare på en kopi av varslet og vedleggene. Ikke behandle en muntlig påstand om at arbeidet er inne i leiligheten som en tilstrekkelig vurdering av virkningen på resten av bygningen.
Finn fellesdeler før du velger produkter
Eierpliktene i LPH omfatter å respektere generelle installasjoner og fellesdeler, å vedlikeholde private deler på egnet måte og å tillate atkomsten og inngrepene som kreves i omstendighetene artikkel 9 beskriver. Disse pliktene forklarer hvorfor føringen til et rør eller plasseringen av utstyr kan bety noe ut over eierens foretrukne planløsning.
Lag en liste over foreslåtte endringer som berører fasaden, felles sjakter, taket, bærende elementer eller andre mulige fellesdeler. Be administratoren om relevante bygnings- og sameiedokumenter, og innhent en teknisk vurdering der elementets funksjon er uklar. Hold beslutninger om eierskap og godkjenning atskilt fra det som er praktisk på byggeplassen. En kortere føringsvei kan være fristende for en entreprenør og likevel kreve at et spørsmål i sameiet blir avklart. Å identifisere dette tidlig lar den prosjekterende sammenligne mulige løsninger før eieren bestiller utstyr eller godtar en planløsning der installasjonen avhenger av en uavklart endring.
Kilde: LPH arts. 7 and 9.1(a)–(d).
Skill varsel fra et godkjennende vedtak
Forhåndsvarsel etter artikkel 7 og et sameievedtak etter de gjeldende beslutningsreglene er ulike registre. Artikkel 17 inneholder flere avstemningsregler for ulike typer beslutninger; det finnes ikke ett flertall som trygt kan brukes på hver renoveringsforespørsel. Riktig regel avhenger av innholdet i forslaget og de relevante lovbestemmelsene.
Gi en kort beskrivelse som sameiet kan vurdere, støttet av tegningene eller den tekniske informasjonen som trengs for å forstå virkningen på felles eiendom. Be administratoren eller rådgiveren identifisere gjeldende beslutningsvei og ta vare på det registret som følger. En bekreftelse på at en e-post er mottatt, er ikke det samme som et vedtak som godkjenner en endring. Likeledes skal ikke hver vanlig innvendig oppussing beskrives som om den krever samme godkjenning som et inngrep i bæringen eller i fellesdeler. Nøyaktig klassifisering unngår både udokumenterte påstander om tillatelse og unødig forvirring om enkle arbeider.
Hold pålagt bygningsarbeid unna ønsker
Artikkel 10 behandler arbeider og tiltak som er obligatoriske i omstendighetene den angir, herunder spørsmål om vedlikehold og de grunnkravene som gjelder. Disse bestemmelsene skal ikke forveksles med en enkelt eiers foretrukne forbedring eller med hvert skjønnsmessige prosjekt i sameiet. Arbeidets art og rettslige grunnlag må identifiseres før det drøftes hvordan en beslutning blir tatt.
Hvis en feil blir oppdaget under en privat renovering, skriv ned stedet og det synlige omfanget, og varsle riktig person gjennom den avtalte kanalen. Innhent en teknisk vurdering heller enn å plassere ansvar ut fra et bilde. Skill det umiddelbare behovet for å verne eiendommen fra den senere beslutningen om varig reparasjon og fordeling av kostnader. Denne guiden fastsetter ikke en allmenn svartid og lover ikke et bestemt utfall i sameiet. Den gir en eier en måte å organisere bevis og spørsmål på, slik at de relevante personene kan ta stilling til den faktiske tilstanden og gjeldende plikter.
Vurder planlagt utleie for seg
For turistvirksomheten artikkel 7.3 angir, krever loven uttrykkelig forhåndsgodkjenning fra sameiet på vilkårene i artikkel 17.12. Den bestemmelsen bruker et flertall på tre femtedeler av alle eiere og deltakerandeler for de angitte beslutningene. Tilleggsbestemmelsen behandler kvalifiserende virksomhet som allerede ble utøvd før den relevante endringen fikk virkning. Vilkårene for eksisterende bruk må sjekkes, heller enn å anta at hver tidligere annonse etablerer et unntak.
En eier som renoverer for senere turistbruk, bør derfor avklare virksomhetsspørsmålet atskilt fra tillatelse til fysiske arbeider. Godkjenning av en oppussing av badet godkjenner ikke utleie i seg selv, og turistregistrering avgjør ikke om en fasadeendring er tillatt. Legg den tiltenkte bruken inn i prosjekteringsgrunnlaget tidlig, ta vare på det relevante sameieregistret, og sjekk kommunale og regionale krav uavhengig av hverandre. En senere endring i forretningsplanen kan kreve en annen vurdering selv der bygningsarbeidet allerede er fullført.
Kilde: LPH arts. 7.3 and 17.12; additional provision 2.
Koordiner arbeidet mens du er borte
Eierens plikter etter LPH betyr fortsatt noe når kommunikasjonen skjer på avstand. Gi personen som koordinerer renoveringen, de relevante sameiedokumentene og en avtalt kontaktvei, og behold kontrollen over beslutninger som endrer omfanget. Unngå at flere uformelle instrukser når entreprenøren og administratoren gjennom ulike personer.
Før arbeidet begynner, skriv ned godtatt omfang, varsler, relevante vedtak og eventuelle praktiske avtaler om atkomst. Hold vern av byggeplassen og bruk av fellesarealer inne i byggedrøftingen, med eventuelle gjeldende vilkår fra sameiet identifisert. Hvis utformingen endres, spør om det eksisterende varslet eller vedtaket fortsatt dekker endringen. Ved ferdigstillelse tar du vare på bevis for de avtalte arbeidene og eventuelle forhold som er meldt i fellesarealer. Et tydelig register er nyttig for senere vedlikehold og for å forklare renoveringen for en senere eier. Det er også mer pålitelig enn en generell påstand om at sameiet visste om arbeidet, noe som ikke fastslår hvilken informasjon sameiet fikk, eller hva det besluttet.
Gjennomgått eksempel
En eier av en leilighet i Calpe planlegger oppussing av kjøkkenet og et nytt avtrekk ut gjennom fasaden. Omfanget skiller det innvendige utskiftingsarbeidet fra den utvendige åpningen. Den tekniske stillingen og stillingen i sameiet for avtrekket blir sjekket før utstyr bestilles, og et eventuelt nødvendig vedtak blir tatt vare på atskilt fra varselet om arbeidene. Eksemplet er tenkt og hevder ikke at en bestemt fasadeendring er tillatt.