Brauche ich einen Architekten? Projekte und Rollen nach LOE
Von Ross Alinari · Zuletzt geprüft · Redaktionelle Richtlinien · Wie wir Fakten prüfen
Die Antwort hängt vom geplanten Eingriff ab, nicht allein vom Wunschbudget des Eigentümers oder von der Beschreibung des Bauunternehmens. Die Ley de Ordenación de la Edificación, kurz LOE, bestimmt ihren Anwendungsbereich und die Verantwortlichkeiten der wesentlichen Baubeteiligten. Bei Wohngebäuden können eine technische Projektplanung und die Beauftragung entsprechender Fachleute erforderlich sein, wenn das Vorhaben die Voraussetzungen nach Artikel 2 erfüllt. Ein Bauangebot allein klärt nicht, ob diese Voraussetzungen vorliegen.
Feststellen, ob der Eingriff ein Projekt erfordert
Die LOE erfasst Neubauten, mit einer eng begrenzten Ausnahme für technisch einfache, kleinere, eingeschossige Gebäude, die weder Wohnzwecken noch einer öffentlichen Nutzung dienen. Bei bestehenden Gebäuden erfasst sie vollständige Eingriffe sowie Teileingriffe, die das gesamte äußere Erscheinungsbild, das Volumen oder das Tragwerk wesentlich verändern oder die charakteristische Nutzung des Gebäudes ändern. Sie behandelt auch Eingriffe an geschützten Gebäuden und geschützten Gebäudeteilen.
Ein Eigentümer sollte deshalb die geplante Veränderung beschreiben, bevor er eine Ja-oder-Nein-Antwort zur Notwendigkeit eines Architekten verlangt. Ein zusätzlicher geschlossener Raum, eine wesentlich veränderte Fassade oder eine Neuordnung tragender Bauteile muss anhand der konkreten Umstände beurteilt werden. Die gesetzliche Ausnahme für bestimmte einfache Gebäude ist keine allgemeine Befreiung für kleine Wohnraumanbauten. Lassen Sie sich den Umfang der Projektplanung und die Gründe, weshalb technische Fachleute beauftragt werden müssen oder nicht, schriftlich erläutern. Bewahren Sie diese Erläuterung bei der Aufgabenbeschreibung auf, besonders wenn sich die ursprüngliche Idee während der Kostenermittlung noch weiterentwickeln kann.
Die Verantwortung des Entwurfsverfassers verstehen
Der proyectista erstellt die Projektplanung nach den geltenden technischen und planungsrechtlichen Vorschriften. Artikel 10 benennt die erforderlichen Berufsqualifikationen nach der Gebäudenutzung; bei der im Gesetz bezeichneten Gruppe der Wohngebäude ist der qualifizierende Beruf des Planers der Architekt. Die Vorschrift erlaubt auch, dass andere entsprechend qualifizierte Fachleute einzelne Fachplanungen erstellen, sofern die notwendige Abstimmung gewährleistet ist.
Bevor Sie Designleistungen in Auftrag geben, fragen Sie, was diese Leistungen umfassen: Informationen zur Bestandsaufnahme, Zeichnungen, technische Begründungen, die Koordination von Fachgutachten und die für den gewählten Antrag erforderlichen Dokumente. Unterscheiden Sie eine vorläufige Machbarkeitsstudie von den detaillierten Unterlagen, die zur Definition des Bauvorhabens benötigt werden. Ein Bauunternehmen kann möglicherweise eine Einschätzung zur Bauausführbarkeit geben, aber dies ersetzt nicht die rechtliche Funktion des Planers. Achten Sie darauf, dass der Umfang jeder beauftragten Leistung klar definiert ist, wobei spezifische Funktionen genannt werden, anstatt davon auszugehen, dass ein allgemeiner Projektmanagement-Begriff alle gesetzlichen Verantwortlichkeiten abdeckt. Diese Website veröffentlicht keine Informationen über Partner oder die Berufsregistrierung; die Details zu den Aufträgen finden Sie in den entsprechenden Projektdokumenten.
Bauleitung von der Kontrolle der Ausführung unterscheiden
Der director de obra leitet die Entwicklung der Bauarbeiten in technischer, gestalterischer, planungsrechtlicher und umweltbezogener Hinsicht nach der Projektplanung, der Baugenehmigung, weiteren Genehmigungen und den Vertragsbedingungen. Der director de la ejecución de la obra leitet die tatsächliche Bauausführung und kontrolliert Qualität und Umfang der Bauleistungen nach Artikel 13. Das Gesetz legt die erforderlichen Berufsqualifikationen für diese Aufgaben abhängig von der Gebäudenutzung und den Umständen fest.
Erkundigen Sie sich, wie diese Funktionen in den für Ihr Angebot relevanten Aufträgen berücksichtigt werden. Ein Fortschrittsbericht bei Bauarbeiten ist nicht dasselbe Dokument wie eine technische Anweisung oder ein Inspektionsprotokoll. Für einen Eigentümer im Ausland verhindert diese Unterscheidung, dass ein Foto von abgeschlossenen Arbeiten fälschlicherweise als Nachweis dafür interpretiert wird, dass eine technische Phase akzeptiert wurde. Vereinbaren Sie, wie Anweisungen an den Auftragnehmer gelangen, wie Designfragen geklärt werden und wo Aufzeichnungen gespeichert werden. Der Bauleiter oder der Ansprechpartner des Eigentümers kann die Kommunikation koordinieren, aber die rechtlichen Funktionen sollten in der zugrunde liegenden Dokumentation klar erkennbar sein.
Die Pflichten von Eigentümer und Auftragnehmer festlegen
Die LOE beschreibt den Bauherrn als die Person, die über das Bauvorhaben entscheidet, es veranlasst, plant und finanziert, und legt dessen Pflichten fest. Sie definiert gesondert den Bauunternehmer und seine Verantwortung für die Ausführung nach der Projektplanung, den geltenden Vorschriften und den Anweisungen der technischen Bauleitung. Ein Eigentümer kann daher Pflichten haben, die durch seinen Wohnsitz in einem anderen Land nicht entfallen.
Erstellen Sie einen Verantwortlichkeitsplan, der technische Aufträge, die Bereitstellung von Dokumenten, Genehmigungen, die Ausführung der Bauarbeiten und die Übergabe umfasst. Der Plan sollte sich an den tatsächlichen Verträgen orientieren und nicht einfach alle Aufgaben der Person zuweisen, die sich am häufigsten auf der Baustelle befindet. Wenn der Eigentümer eine Spezifikation ändert, legen Sie fest, wer die technischen Auswirkungen bewertet, bevor der Auftragnehmer fortfährt. Wenn zusätzliche Spezialisten benötigt werden, dokumentieren Sie ihren Beitrag und wie er in das koordinierte Projekt passt. Hier werden keine pauschalen Gebührensätze oder Personalzusagen angegeben: die Aufträge hängen vom Umfang ab, und ihre Bedingungen müssen ausdrücklich vereinbart werden, bevor Arbeiten durchgeführt werden, die davon abhängen.
Bei Entwurfsänderungen die Übereinstimmung des Projekts erhalten
Artikel 4 beschreibt das Projekt als die Dokumente, die die technischen Anforderungen der Bauarbeiten definieren. Artikel 12 umfasst Funktionen im Zusammenhang mit Änderungen des Projekts und der abschließenden Dokumentation, die zu den Aufgaben des Bauleiters gehören. Eine nützliche praktische Konsequenz ist, dass überarbeitete Bauanleitungen weiterhin mit der technischen Dokumentation verknüpft sein müssen, anstatt nur in einem Nachrichtenverlauf zu existieren.
Bitte lassen Sie alle Änderungen datieren und eindeutig kennzeichnen. Dokumentieren Sie, warum eine Änderung vorgeschlagen wurde, welche Auswirkungen sie hat und ob weitere Genehmigungen oder technische Begründungen erforderlich sind. Vergleichen Sie das Bauangebot mit der entsprechenden überarbeiteten Version, die der Techniker geprüft hat. Wenn eine Zeichnung nach der Erstellung des Angebots geändert wird, lassen Sie sich vor der Zustimmung eine klare Übersicht über die daraus resultierenden Änderungen im Umfang und im Preis geben. Dies ist besonders wertvoll, wenn mehrere Personen in verschiedenen Sprachen kommunizieren: Eine vereinbarte Zeichnungsnummer und eine schriftliche Entscheidung sind weniger missverständlich als unterschiedliche Erinnerungen an ein Telefongespräch. Sie erleichtern auch die Abstimmung der Abschlussdokumente mit dem tatsächlich gelieferten Bauwerk.
Die aufzubewahrenden Unterlagen planen
Die LOE behandelt die Abnahme der Bauarbeiten und die Dokumentation des fertiggestellten Gebäudes. Artikel 7 nennt als Bestandteile der an die Nutzer übergebenen Dokumentation die Projektplanung mit genehmigten Änderungen, das Abnahmeprotokoll, die Identifizierung der Baubeteiligten sowie Nutzungs- und Wartungsanleitungen. Das konkrete Unterlagenpaket muss dem Eingriff und seinem rechtlichen Umfang entsprechen.
Vereinbaren Sie die Anforderungen an die Übergabe rechtzeitig, damit die Unterlagen während der Arbeiten entstehen können. Trennen Sie technische Nachweise von Garantien für einzelne Produkte und vom geschäftlichen Schriftverkehr des Bauunternehmens. Ein Eigentümer im Ausland sollte wissen, welche Dokumente für spätere Wartung, einen weiteren Umbau oder einen Verkauf aufzubewahren sind. Klären Sie fehlende Unterlagen, bevor Sie die Dokumentation als vollständig ansehen, und kennzeichnen Sie den endgültigen Zeichnungssatz eindeutig als Endfassung. Diese Schritte bedeuten nicht, dass jede Umbaumaßnahme dieselbe Zusammenstellung technischer Fachleute erfordert. Sie helfen, die für das konkrete Vorhaben nötigen Aufgaben zu bestimmen, zu beauftragen und zu dokumentieren, statt sich auf eine informelle Bezeichnung wie Komplettsanierung zu verlassen.
Praktisches Beispiel
Ein Villeneigentümer möchte das äußere Bauvolumen verändern und Öffnungen in tragenden Bauteilen neu anordnen. Die erste Prüfung klärt, ob die Voraussetzungen für eine Projektplanung nach der LOE vorliegen, und legt anschließend die erforderlichen Planungs- und Bauleitungsaufträge fest. Der Bauunternehmer kalkuliert den daraus entstehenden Leistungsumfang. Wünscht der Eigentümer später eine andere Öffnung, geht diese Änderung zunächst an den Planer und die zuständige Bauleitung zurück, bevor daraus eine Ausführungsanweisung wird. Dies ist ein hypothetischer Ablauf und keine Beschreibung eines beauftragten Projekts.