Versicherung während der Arbeiten und Baugarantien nach LOE
Von Ross Alinari · Zuletzt geprüft · Redaktionelle Richtlinien · Wie wir Fakten prüfen
Die Zusicherung, eine Renovierung sei versichert, erklärt noch nicht ausreichend, welcher Schutz besteht. Unterschiedliche Dokumente beantworten unterschiedliche Fragen: Wer haftet für Mängel, ist eine gesetzliche Garantie vorgeschrieben, was deckt eine tatsächlich ausgestellte Versicherungspolice und wie meldet der Eigentümer ein Problem? Die LOE bildet den Rahmen für die Verantwortung der Baubeteiligten und bestimmte Garantien. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass jede Renovierung automatisch jede Form von Absicherung umfasst. Dieser Leitfaden erläutert den Rahmen, ohne zu behaupten, unser Unternehmen verfüge über eine Police, deren Angaben nicht vorliegen.
Haftung von einer Versicherungspolice unterscheiden
Artikel 17 behandelt die zivilrechtliche Haftung der Baubeteiligten für bestimmte Sachschäden innerhalb der dort genannten Fristen. Artikel 19 behandelt Garantien, deren verpflichtende Anwendung mit der zweiten Zusatzbestimmung verknüpft ist. Eine Haftungsfrist und ein Versicherungsvertrag sind nicht austauschbar. Gesetzliche Haftung allein benennt weder einen Versicherer noch den Deckungsumfang einer Police oder das praktische Verfahren für eine Schadenmeldung.
Bei der Prüfung eines Angebots sollten Sie immer prüfen, welche Aussage getroffen wird. Erklärt das Dokument eine gesetzliche Verpflichtung, identifiziert es eine erforderliche Garantie oder beschreibt es eine bestimmte Versicherung? Fordern Sie die tatsächliche Formulierung, die für die Arbeit relevant ist, anstelle von bloßen Zusicherungen oder informellen Angaben. Bewahren Sie die Vertragsunterlagen, die technischen Aufträge und die Versicherungsdokumente getrennt voneinander auf. Dies hilft dem Eigentümer zu verstehen, ob ein Problem eine Baupflicht, eine technische Funktion oder einen versicherten Fall betrifft, ohne anzunehmen, dass ein Dokument alle drei Aspekte abdeckt.
Die verschiedenen Mängelkategorien verstehen
Für Arbeiten innerhalb seines Anwendungsbereichs nennt Artikel 17 Schäden am Tragwerk, die mechanische Festigkeit und Stabilität beeinträchtigen, innerhalb von zehn Jahren, Mängel an Anforderungen der Bewohnbarkeit innerhalb von drei Jahren sowie die Verantwortung des Bauunternehmers für Mängel an Ausbau und Oberflächen innerhalb eines Jahres. Die gesetzlichen Fristen laufen ab der Abnahme ohne Vorbehalte oder ab der in der Vorschrift bezeichneten Behebung der vorbehaltenen Mängel. Diese Kategorien dürfen nicht als einheitliche, umfassende Garantie für alles im Haus beworben werden.
Dokumentieren Sie die Art eines gemeldeten Problems, den Zeitpunkt seines Auftretens und das betroffene Bauteil. Bewahren Sie die einschlägigen Abnahmeunterlagen und festgehaltenen Vorbehalte auf. Eine beschädigte Oberfläche, ein Installationsproblem und ein Tragwerksmangel können unterschiedliche technische Untersuchungen erfordern. Ordnen Sie ein Problem nicht allein anhand eines Fotos oder der Reparaturkosten einer rechtlichen Kategorie zu. Ausgangspunkt sind Nachweise über das Geschehen und die einschlägigen Unterlagen, gefolgt von einer Bewertung der Verantwortung und einer möglichen Garantie. Bewahren Sie Produktgarantien und gewöhnliche Wartungsnachweise neben der gesetzlich vorgesehenen Baudokumentation auf, aber klar davon getrennt.
Prüfen, wann der zehnjährige Schutz verpflichtend ist
Die zweite Zusatzbestimmung schreibt die in Artikel 19.1(c) beschriebene Absicherung für Tragwerksschäden bei Gebäuden mit hauptsächlicher Wohnnutzung vor, vorbehaltlich der dort genannten Ausnahmen und Bedingungen. Dazu gehört eine Ausnahme für eine einzelne natürliche Person, die als Bauherr ein einziges Einfamilienhaus für den Eigenbedarf errichtet. Die Bestimmung behandelt außerdem eine spätere Übertragung innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums sowie eine besondere Ausnahme für die Sanierung von Wohngebäuden, deren ursprüngliche Neubaugenehmigung vor Inkrafttreten des Gesetzes beantragt wurde.
Diese Bestimmungen müssen sorgfältig auf das konkrete Vorhaben angewendet werden. Sie rechtfertigen keine pauschale Aussage, dass jede Küche, Wohnungssanierung oder Erweiterung dieselbe zehnjährige Absicherung benötigt. Prüfen Sie, ob der Eingriff in den Anwendungsbereich der LOE fällt, ob die verpflichtende Garantie gilt und ob eine Ausnahme einschlägig ist. Bewahren Sie die Begründung in der Projektakte auf. Wird ein späterer Verkauf erwogen, berücksichtigen Sie diese Absicht bei der Beurteilung, statt anzunehmen, eine während der Bauphase verfügbare Ausnahme habe später keine Folgen.
Quelle: LOE art. 19 and additional provision 2.
Die tatsächlich ausgestellten Garantiedokumente lesen
Artikel 19 legt Bedingungen für die darin beschriebenen Garantien fest, einschließlich relevanter Rollen von Versicherungsnehmern und Versicherten sowie Bestimmungen bezüglich der Zahlung des Versicherungsbeitrags. Diese gesetzlichen Bedingungen ersetzen nicht die Identifizierung der tatsächlich für ein bestimmtes Gebäude ausgestellten Dokumente. Eine Zusammenfassung per E-Mail kann nicht beweisen, dass die betreffende Garantie abgeschlossen wurde und für die betreffenden Arbeiten gilt.
Fordern Sie eine gut lesbare Kopie der relevanten Dokumente an und überprüfen Sie die Immobilie, die Arbeitsbeschreibung, die Daten und die beteiligten Parteien anhand der Projektunterlagen. Wenn ein Dokument eine allgemeine Beschreibung verwendet, bitten Sie um eine Erläuterung des Zusammenhangs mit den vereinbarten Arbeiten. Bewahren Sie die Nachweise für die Garantie zusammen mit den Abnahmeprotokollen und den technischen Unterlagen auf. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine neue Änderung durch eine Versicherung abgedeckt ist, nur weil frühere Arbeiten in der Versicherungspolice beschrieben sind. Dieser Leitfaden nennt keine Versicherer, Versicherungssummen oder Details zu den Versicherungsbedingungen; diese Informationen müssen aus den tatsächlichen Dokumenten entnommen werden und können nicht durch eine allgemeine Erläuterung des Gesetzes bereitgestellt werden.
Abnahme und offene Punkte klar dokumentieren
Die Bestimmungen zur Abnahme und die Verantwortungsperioden der LOE machen das Abnahmeprotokoll zu einem wichtigen Dokument. Artikel 6 behandelt die Abnahme mit oder ohne Vorbehalte sowie die Dokumentation dieser Vorbehalte. Ein Eigentümer sollte daher bei der praktischen Abschlussabwicklung zwischen Abnahme, bestehenden Mängeln und späteren Wartungsarbeiten unterscheiden, anstatt die letzte Zahlung als einzigen Nachweis für die Fertigstellung zu betrachten.
Erstellen Sie eine Liste der zu prüfenden Punkte und dokumentieren Sie die Ergebnisse in den entsprechenden Projektdokumenten. Wenn Mängel festgestellt werden, beschreiben Sie diese so detailliert, dass die erforderlichen Korrekturmaßnahmen klar identifiziert werden können, und bewahren Sie die späteren Nachweise über die Behebung auf. Für Eigentümer im Ausland sollten Sie im Voraus klären, wie die Inspektion und die Dokumentation durchgeführt werden sollen, bevor die Übergabe geplant ist. Datierte Fotos können die Beschreibung unterstützen, sollten aber mit dem jeweiligen Gegenstand und Ort verknüpft sein. Achten Sie darauf, dass die Kommunikation sachlich bleibt: Beschreiben Sie, was beobachtet wurde, welches Dokument für die Arbeiten gilt und welche Antwort angefordert wurde. Dies schafft eine nützliche Dokumentation, falls weitere Untersuchungen erforderlich werden.
Den Schutz in die Planungsgespräche einbeziehen
Der Umfang des Eingriffs, die Rolle des Bauherrn und der geltende Garantierahmen sollten geklärt werden, bevor verbindliche Bauvereinbarungen abgeschlossen werden. Diese Fragen dürfen nicht bis zu einem Verkauf oder einem Mangel aufgeschoben werden, der die Suche nach fehlenden Unterlagen auslöst. Ein Eigentümer im Ausland profitiert davon, zu wissen, welche Dokumente zu erwarten sind und wer sie bereitstellen muss.
Beziehen Sie die Frage nach den anwendbaren Garantien in die erste technische und vertragliche Prüfung ein. Halten Sie die Antwort fest, ohne unbelegte Werbeversprechen in das Angebot aufzunehmen. Ändert sich das Vorhaben wesentlich, prüfen Sie die Bewertung erneut mit den zuständigen Fachleuten. Führen Sie ein gemeinsames abschließendes Dokumentenverzeichnis, damit der Eigentümer später den Bauvertrag, die Beauftragungen technischer Fachleute, das Abnahmeprotokoll und etwaige Garantieunterlagen findet. Dies ist eine Methode zur Prüfung von Nachweisen, keine Aussage, dass jede Renovierung dasselbe Unterlagenpaket erfordert. Das passende Ergebnis folgt aus den tatsächlichen Arbeiten und dem geltenden Recht; offene Einzelheiten müssen geklärt sein, bevor der Eigentümer sich darauf verlässt.
Quelle: LOE arts. 2, 9 and 19.
Praktisches Beispiel
Ein Eigentümer hört, dass eine geplante Villenänderung mit einer zehnjährigen Absicherung verbunden sei. Statt die Formulierung einfach zu akzeptieren, fragt er, ob damit eine Haftung nach der LOE oder eine tatsächlich ausgestellte Garantie gemeint ist, ob der Eingriff in den maßgeblichen Anwendungsbereich fällt und welches Dokument die abgesicherten Arbeiten bezeichnet. Jede einschlägige Ausnahme wird mit ihren Bedingungen dokumentiert. Das Beispiel veranschaulicht Dokumentenprüfungen und behauptet nichts über eine Police, einen Versicherer oder eine fertiggestellte Renovierung.